Sie möchten ein Haus kaufen oder bauen und müssen sich mit verschiedenen rechtlichen Regelungen auseinandersetzen. Außerdem stehen Termine bei der Bank und dem Notar an. Besonders bei der Baufinanzierung sollten keine Fehler unterlaufen. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Grundschuld. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was es mit der Grundschuld auf sich hat und worauf Sie achten sollten.
Gesetzliche Regelungen zur Grundschuld
Die Grundschuld ist juristisch im deutschen Sachenrecht einzuordnen. Sie ist ein Grundpfandrecht und dient den Gläubigern als Sicherheit. Laut § 1191 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist die Grundschuld folgendermaßen definiert:
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
Wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist, kann die Bank ihr Geld beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung erhalten.
Wie funktioniert die Grundschuldbestellung?
Um das Haus oder Grundstück Ihr Eigen nennen zu können, muss die Grundschuld eingetragen sein. Erst dann zahlt Ihnen die Bank die vereinbarte Darlehenssumme aus. Wenn der Kaufpreis zu zahlen ist, Sie aber die Grundschuld noch nicht eingetragen haben, fehlt Ihnen die Darlehenssumme. Der Verkäufer kann in diesem Fall Verzugszinsen verlangen. Die Grundschuldbestellung kann sechs bis acht Wochen dauern.
Die Grundschuld können Sie eintragen lassen, sobald der Darlehensvertrag mit der Bank unterzeichnet ist. Kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags sollten Sie die Grundbuchbestellung veranlassen. Dazu suchen Sie den Notar auf, der die Bestellung der Grundschuld beglaubigt und dann in die Wege leitet. Die Bank füllt im Vorfeld das “Grundschuldbestellungsformular” aus, das dann dem Grundbuchamt übergeben wird. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld anschließend ins Grundbuch ein.
Einige Wochen später erhält die Bank den Auszug aus dem Grundbuch und eine Ausfertigung der Urkunde, und die Darlehenssumme wird freigegeben.
Für den Notar, die Grundschuldbestellung und die Eintragung im Grundbuch fallen Kosten an. Als Faustformel gilt: Die Notarkosten belaufen sich auf rund zwei Prozent des Kaufpreises.
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Der Unterschied
Eine Buchgrundschuld wird im Grundbuch eingetragen und enthält den Zusatz “ohne Brief”. Bei Änderungen müssen diese einzeln im Grundbuch eingetragen werden.
Normalerweise handelt es sich jedoch um eine Briefgrundschuld, bei der es sich um ein Wertpapier handelt. Der Vorteil liegt darin, dass das Wertpapier auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann, ohne dass eine Änderung im Grundbuch erforderlich ist. In diesem Fall wird zusätzlich ein Abtretungsvertrag abgeschlossen.
Zum Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld
In den meisten Fällen handelt es sich bei der Finanzierung einer Immobilie um keine Hypothek mehr, sondern um eine Grundschuld, obwohl oft von ersterer gesprochen wird. Die Grundschuld ist für die Bank einfacher in der Handhabung und nicht konkret an eine Forderung gebunden.
Während ein Darlehen immer an das Kreditkonto gekoppelt ist und erlischt, wenn der Kredit abbezahlt ist, bleibt eine Grundschuld so lange bestehen, bis sie gelöscht wird.
Der Vorteil einer Grundschuld gegenüber einer Hypothek besteht darin, dass sie auch für weitere Forderungen eingesetzt werden kann. Wird die Grundschuld nicht genutzt, handelt es sich um eine sogenannte Eigentümergrundschuld.
Verschiedene Arten der Grundschuld
Die Eigentümergrundschuld ermöglicht es dem Eigentümer, sie auf sich selbst einzutragen und damit sein eigenes Grundstück zu belasten. Anschließend kann er die Grundschuld abtreten oder verpfänden.
Wird das Grundstück des Eigentümers verkauft, wird ein Dritter eingetragen. Es handelt sich dann um eine Fremdgrundschuld. Überträgt der Käufer das Grundrecht einer Bank, um seinen Kreditvertrag abzusichern, handelt es sich um eine Sicherungsgrundschuld.
Löschung einer Grundschuld: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Natürlich hat der Kreditnehmer auch die Möglichkeit, die Grundschuld zu löschen. Dies ist jedoch erst möglich, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist. Die Bank muss dann kostenlos eine Löschungsbewilligung ausstellen.
Mit dieser Löschungsbewilligung suchen Sie einen Notar auf, der das Schreiben beurkundet. Anschließend reichen Sie das Dokument zusammen mit einem Antrag und der Zustimmung des Eigentümers beim Grundbuchamt ein. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, nimmt das Grundbuchamt die Löschung im Grundbuch vor. Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Arbeit des Grundbuchamts an.
Es ist jedoch eine Überlegung wert, die Grundschuld weiter bestehen zu lassen, da dem Kreditnehmer dadurch keine Nachteile entstehen. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, kann die Grundschuld auf den neuen Käufer übertragen werden. In diesem Fall ist jedoch unbedingt eine Bestätigung der Bank erforderlich, dass der Kredit vollständig abbezahlt wurde. Alternativ bietet sich in dieser Situation eine Grundschuldlöschung an.
Ein Grundschulddarlehen ist ein Annuitätendarlehen. Als Absicherung überträgt der Kreditnehmer die Grundschuld an die Bank, sodass dem Kreditnehmer bessere Konditionen als bei einem herkömmlichen Kredit geboten werden können.
Zahlungsunfähig: Nun fordert die Bank für Ihre Grundschuld Grundschuldzinsen
Wenn der Kreditnehmer Zahlungsschwierigkeiten hat, fallen Grundschuldzinsen an. Dabei handelt es sich nicht um den vereinbarten Zinssatz, der im Vertrag festgelegt wurde.
Wenn die Zahlungsschwierigkeiten anhalten, kann die Bank sofort eine Zwangsvollstreckung veranlassen. Dies bedeutet entweder eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung.
Im Falle einer Zwangsverwaltung kann die Bank Einnahmen, die die Immobilie generiert, verlangen. Bei einer Zwangsversteigerung verkauft die Bank das Haus und behält den Verkaufserlös bis zur Höhe der Grundschuld, um die Schulden zu tilgen.
Wenn der Verkauf nicht genug Erlös erzielt, ist der Kreditnehmer immer noch nicht schuldenfrei. Die Bank fordert dann erneut die restlichen Schulden ein.
Mit diesen Informationen sind Sie nun bestens gerüstet, um das Thema Grundschuld zu verstehen und die richtigen Entscheidungen zu treffen.
