In der Flurkarte sieht die Grenze zum Nachbarn irgendwie anders aus als im verwilderten Garten eures neu erworbenen Grundstücks. Und wie nah dürft ihr ihm mit eurem geplanten Traumhaus eigentlich kommen? Aktuelle Fakten müssen her. Oft kann nur eine neue Vermessung vor Ort Klarheit und Rechtssicherheit für euer Bauprojekt geben. Am Ende steht ein amtlicher Lageplan, in dem die wichtigsten Kennwerte und Infos zusammengefasst sind. Wir sagen euch, welche das sind.
Was ist ein amtlicher Lageplan?
Ein amtlicher Lageplan (auch „Lageplan zum Bauantrag“ oder „katasteramtlicher Lageplan“) stellt ein Baugrundstück sowie euer geplantes Bauvorhaben in Bezug zu seiner Umgebung dar. Anders als der Wortlaut vermuten lässt, besteht er nicht nur aus einer Zeichnung. Der amtliche Lageplan enthält auch ausführliche Informationen in Textform.
Er wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt. Dazu misst er selbst die Grundstücksgrenzen sowie die Lage und Höhe der Nachbarbebauung aus. Auch die aktuellen, baulichen Gegebenheiten auf dem betreffenden Grundstück werden festgehalten. Auf Grundlage dieser Informationen sowie der vorliegenden amtlichen Unterlagen aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte/Liegenschaftskarte), erstellt der Vermessungsingenieur im Anschluss den amtlichen Lageplan (Maßstab 1:200 oder 1:500). Er ist eine der wichtigsten Grundlagen für euren Bauantrag sowie die erste Bauvorlage für den städtebaulichen Vorbescheid, das Bauanzeigeverfahren und die Baugenehmigung.
Auf Grundlage des amtlichen Lageplans erstellt der Objektplaner (oder auf Antrag das Vermessungsamt) einen objektbezogenen Lageplan. Darin werden die Zeichnungen eures Architekten oder Fertighausanbieters in den amtlichen Lageplan eingetragen. Auch die so entstehenden Abstandsflächen müssen berechnet, im Plan angegeben und in einem Berechnungsprotokoll nachgewiesen werden.
Tipp: Nach dem Bau sollte der amtliche Lageplan zusammen mit der Baugenehmigung gut aufgehoben werden. Die Dokumente sind wichtig für den Fall eines Hausverkaufs.
Wie unterscheidet er sich von einer Flurkarte?
Eine Flurkarte ist weniger detailreich als ein amtlicher Lageplan. In einer Flurkarte (Liegenschaftskarte) werden die Flurstücke und die sich darauf befindenden Gebäude nur sehr vereinfacht dargestellt und mit Flurnummern gekennzeichnet. Ein detaillierter, amtlicher Lageplan wird auf Grundlage der Flurkarte erst dann angefertigt, wenn ein konkretes Bauvorhaben auf dem Grundstück ansteht. In der Regel wird dazu ein Ortstermin mit einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur gemacht. Die Flurkarte existiert dagegen unabhängig von aktuellen Baumaßnahmen. Sie ist – zusammen mit der Schätzungskarte – der darstellende Teil des bundesdeutschen Liegenschaftskatasters.
Was steht in einem qualifizierten amtlichen Lageplan?
Der amtliche Lageplan für ein Baugrundstück besteht aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil. In der Zeichnung werden die Grundstücksgrenzen, der Umriss des Bauvorhabens, die geplante Dachform und -neigung, die entstehenden Abstandsflächen sowie die Einfügung des Baus in die Umgebung dargestellt. Im schriftlichen Teil steht der Name des Bauherrn, eine Beschreibung des Baugrundstücks und der Nachbargrundstücke sowie eine Beschreibung eventuell bestehender Baulasten. Hinzu kommen Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl.
Diese Angaben sind in einem qualifizierten amtlichen Lageplan enthalten:
- Die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung (inklusive Angabe zum Maßstab)
- Die Namensbezeichnung des Grundstücks nach dem Grundbuch und der Name der Eigentümer
- Die Namensbezeichnung der Nachbargrundstücke (inklusive Nachbarschaftsverzeichnis) und die Namen der Eigentümer
- Angaben zu dem oder den Flurstücken (Größe, Nummern, Grenzen) des Bauvorhabens
- Angaben zu dem oder den Flurstücken (Größe, Nummern, Grenzen) der benachbarten Grundstücke
- Angaben zu nicht festgestellten Grenzen nach dem Liegenschaftskataster
- Höhenlage der Grenzpunkte des Baugrundstücks und bei größeren Grundstücken die Höhenlage des engeren Baufelds.
- Direkt angrenzende öffentliche Verkehrsflächen (zum Beispiel Straßen)
- Hochspannungs- und Versorgungsleitungen
- Angaben zur Art der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren und nicht überbaubaren Fläche (gemäß Bebauungsplan)
- Angaben zu allen Flächen, die von Baulasten oder Dienstbarkeiten betroffen sind
- Informationen über vorhandene bauliche Anlagen und deren Abstandsflächen
- Angaben zu relevanten baulichen Anlagen auf angrenzenden Grundstücken
- Informationen zu geschützten Landschaftsbestandteilen und Waldflächen
Was ist ein einfacher amtlicher Lageplan?
Für einige Bauvorhaben fordern die Kommunen nur einen einfachen, und keinen qualifizierten amtlichen Lageplan. Ein einfacher Lageplan liegt dann vor, wenn keine Festsetzungen über die Art und das Maß der Nutzung, die örtlichen Verkehrsflächen sowie die überbaubaren Grundstücksflächen enthalten sind.
Ein einfacher Lageplan kann auf einem beglaubigten Auszug aus der Flurkarte erstellt werden.
Wofür benötige ich den amtlichen Lageplan?
Einen qualifizierten amtlichen Lageplan braucht ihr für euren Bauantrag. Benötigt ihr für euer Bauvorhaben lediglich eine Bauanzeige, reicht häufig auch ein einfacher Bauantrag. Euer Architekt oder die zuständige Baugenehmigungsbehörde kann euch Auskunft geben, welche Variante ihr vorlegen müsst.
Im Allgemeinen lässt sich sagen, dass der qualifizierte amtliche Lageplan in den folgenden Fällen notwendig ist:
- Bei Grenzbebauungen
- Für eine exakte Einhaltung von Grenzabständen
- Für die maximale Ausnutzung eines Grundstücks (intensive Bebauung)
- Wenn die Parzellierung eines Baugebiets noch aussteht
- Bei dem Wunsch nach größerer Rechtssicherheit
Die Behörde kann anhand des Plans prüfen, ob euer Bauvorhaben den rechtlichen Rahmenbedingungen (Bebauungsplan, Auswirkungen des Baus auf die direkte Umwelt/Umfeld et cetera) entspricht und ob eurem Bauantrag stattgegeben werden kann.
Woher bekomme ich einen amtlichen Lageplan?
Ein amtlicher Lageplan kann nur von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einem Fachmann für Vermessungen angefordert werden. Sie sind vom jeweiligen Bundesland für diese hoheitliche Aufgabe zugelassen.
Was kostet ein amtlicher Lageplan?
Grundlage für die Rechnung des staatlich bestellten Vermessungsingenieurs ist die Vermessungs-Gebühren- und Kostenordnung der Länder. Jedes Bundesland hat seine eigene. In der Regel verursachen größere Grundstücke und Bauvorhaben mit einem hohen Herstellungswert auch höhere Vermessungskosten.
