Ein Neubau ohne jegliche Probleme? Leider ein Wunschtraum! Laut einer Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. treten durchschnittlich 29 Baumängel pro Hausbau auf (Stand: November 2019). Zögern Sie daher nicht und seien Sie als Bauherr aufmerksam, denn ein unscheinbarer Fehler kann sich zu einem ernsthaften Baumangel entwickeln und Ihnen später teuer zu stehen kommen.
Auf einen Blick
- Ein Baumangel entsteht durch fehlerhafte oder nicht vereinbarte Leistungen eines Handwerkers.
- Ein Bauschaden tritt als Folge eines vorangegangenen Baumangels auf. Ohne den Mangel würde der Schaden nicht entstehen.
- Zu den häufigsten Mängeln gehören unzureichende Abdichtungen im Keller und am Dach, Wärmebrücken und fehlerhafte Dehnungsfugen.
- Als Folge können feuchte Innenwände, Schimmelbildung, Risse im Mauerwerk und Putz auftreten.
- Baufirmen und Handwerker sind dazu verpflichtet, ihre fehlerhafte Arbeit zu korrigieren. Nur in seltenen Fällen können sie die Mangelbeseitigung ablehnen. In solchen Fällen haben Auftraggeber jedoch Anspruch auf Kostenminderung.
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Baumangel vs. Bauschaden: Das ist der Unterschied
Ein Baumangel bezieht sich auf eine fehlerhafte Ausführung oder Sanierung eines Gebäudes. Ein Bauschaden hingegen entsteht als Folge eines schädigenden Ereignisses, das nur aufgrund eines vorangegangenen Baumangels auftritt.
Was sind Baumängel?
Ein Baumangel ist ein Sachmangel, der im Zusammenhang mit Bauverträgen auftritt. Er liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand eines Bauwerks nicht dem vereinbarten Zustand entspricht.
Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§633 Abs. 2 S. 1 BGB) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§13 Nr. 1 S. 2 VOB/B) handelt es sich um einen Baumangel, wenn:
- der bauliche Zustand eines Gebäudes nicht den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Bauunternehmen/Handwerker und Auftraggeber entspricht.
- eine geltende Richtlinie der Bautechnik nicht eingehalten wurde.
- eine erbrachte Leistung nicht vertraglich vereinbart war.
- ein baulicher Fehler zu einem Wertverlust des Bauwerks führt.
- ein baulicher Fehler das Bauwerk für die geplante Verwendung untauglich macht.
Ein Baumangel kann, muss aber nicht zwangsläufig zu einem Bauschaden führen. Beispielsweise können fehlerhafte oder fehlende Dehnungsfugen Spannungsrisse im Fundament oder Mauerwerk verursachen. In diesem Fall hat die fehlerhafte Leistung der Baufirma einen Schaden verursacht. Wenn Türen oder Fenster jedoch nicht den vertraglich vereinbarten Maßen entsprechen, liegt ebenfalls ein Baumangel vor. Ein daraus resultierender Schaden ist jedoch unwahrscheinlich. Der Bauherr hat trotzdem nicht das bekommen, was er bestellt hat.
Was sind Bauschäden?
Ein Bauschaden verschlechtert den aktuellen Zustand eines Bauwerks und entsteht durch ein schädigendes Ereignis. Dieses Ereignis kann ein Baumangel sein, der durch fehlerhafte Bauleistungen entstand. Es können jedoch auch andere Ursachen wie ein Wasserrohrbruch infrage kommen. Bauschäden beeinträchtigen das Gebäude in Bezug auf seine Optik, Funktion oder Gebrauchsfähigkeit. Bei schwerwiegenden baulichen Mängeln treten die Schäden in der Regel schnell auf.
Ein Bauschaden führt zwangsläufig zu einer Wertminderung der Immobilie, da die Behebung des Schadens und seiner Ursache meist mit hohen Kosten verbunden ist. Eine fehlerhafte Abdichtung gegen Feuchtigkeit kann beispielsweise zu feuchten Wänden führen, was wiederum zu Schimmelbildung führt. Unter idealen Bedingungen kann sich ein Schimmelpilz innerhalb eines Tages um mehrere Zentimeter ausbreiten. Bereits ab einer Fläche von einem halben Quadratmeter gilt Schimmel als gesundheitsgefährdend. Der Eigentümer steht somit vor einer doppelten finanziellen Belastung, da er nicht nur den Schaden reparieren, sondern auch die Ursache beseitigen lassen muss.
Wenn Bauherren während des Bauvorgangs oder bei der Abnahme Mängel feststellen, sollten sie diese ernst nehmen, da dies zu kostenintensiven Bauschäden führen kann.
Pfusch am Bau: Die häufigsten Fehler
Es gibt Arbeiten bei Neubauten und Sanierungen, bei denen es verhältnismäßig oft zu Fehlern kommt. Häufig betroffen sind Bauteile, die den Keller, den Dachboden oder die Fassade vor Feuchtigkeit schützen sollen.
Typische Baumängel
- Fehlerhafte Abdichtungen (Keller, Dach, Fenster, Balkone)
- Fehlerhafte Wärmedämmung
- Wärmebrücken
- Unzureichender Schallschutz und Schallbrücken
- Undichte Dampfsperre
- Rissige oder gespaltene Holzbalken
- Schiefe Wände
- Fehlerhafte Dehnungsfugen
- Fehlerhafte Hinterlüftung der Fassade
- Fehlerhafte Lüftungsanlagen
- Falsch verlegter Estrich
- Falsch installierte Haustechnik
- Klemmende Türen und Fenster
- Unebene Bodenbeläge
- Undichte Fußbodenheizung
- Undichte Wasserrohre
Typische Bauschäden
- Feuchte Wände und Innenräume
- Schimmelbildung
- Pilzbefall an Holzbauteilen
- Risse in Fugen (auch Silikonfugen)
- Hohlräume unter Fliesen
- Abplatzender Putz
- Risse im Mauerwerk
- Algenbildung an der Fassade
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Beweislast, Haftung und Ansprüche
Bauherren sollten nicht verzweifeln, wenn sie Mängel an ihrem Neubau entdecken. In den meisten Fällen haben sie nicht mehr Pech als andere, sondern erleben die üblichen Höhen und Tiefen eines Bauprojekts. Laut der oben genannten Studie treten im Schnitt 29 Baumängel pro Hausbau auf (Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. vom November 2019).
Wer muss einen Baumangel beweisen?
Eine mangelhafte Leistung durch eine Baufirma kann teuer werden und landet häufig vor Gericht. Verständlicherweise möchte niemand Schuld sein und die Kosten für die Beseitigung tragen. Die entscheidende Frage lautet: Muss der Handwerker seine Unschuld oder der Bauherr seine Schuld beweisen?
Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Mangel festgestellt wird. Bis zur Abnahme muss der Handwerker oder das beauftragte Unternehmen beweisen, dass ihre Leistungen mangelfrei sind. Nach der Abnahme liegt die Beweislast beim Bauherrn, der beweisen muss, dass ein Baumangel vorliegt und der Handwerker dafür verantwortlich ist.
Wer haftet bei Mängeln und Schäden?
Grundsätzlich hat der Bauherr Anspruch darauf, dass der Handwerker oder das Bauunternehmen den Mangel beseitigt. In diesem Fall ist es wichtig, dass der Bauherr dem Unternehmen die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gibt. Das bedeutet, der Bauherr muss das Unternehmen über den Mangel informieren und ausreichend Zeit für die Beseitigung einräumen.
Das beauftragte Unternehmen darf die Mängelbeseitigung nur dann ablehnen, wenn diese technisch unmöglich, unzumutbar oder mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden ist. In diesem Fall hat der Bauherr das Recht auf eine Preisminderung.
Übrigens: Eine Baufirma ist nach der Bauabnahme noch nicht aus dem Schneider. Denn nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre beträgt. Tritt ein baulicher Mangel während dieser Zeit auf, ist die Baufirma dafür verantwortlich. Die Beweislast liegt jedoch ab der Bauabnahme beim Bauherrn, der am besten einen Bausachverständigen hinzuziehen sollte.
Fazit
Ein Baumangel entsteht durch fehlerhafte oder nicht vereinbarte Leistungen eines Handwerkers oder Bauunternehmens oder durch bauliche Abweichungen von allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik. Ein Bauschaden ist die Folge eines solchen Mangels. Zum Beispiel führt eine undichte Dampfsperre dazu, dass Feuchtigkeit ins Dach eindringt und Schimmel verursacht. Hierbei handelt es sich um einen Baumangel, während der dadurch entstandene Schimmelpilz als Bauschaden betrachtet wird.
Falls Bauherren während des Bauprozesses oder bei der Abnahme Mängel feststellen, sollten sie diese umgehend dokumentieren und ihrer Baufirma oder ihrem Architekten melden. Denn aus einem kleinen, scheinbar harmlosen Mangel kann sich im schlimmsten Fall ein kostspieliger Schaden entwickeln. In der Regel ist die verantwortliche Baufirma dazu verpflichtet, den Fehler zu beheben. Ist eine Mängelbeseitigung nicht möglich, hat der Bauherr zumindest Anspruch auf eine Kostenminderung.
