Bauprojekte ohne eine professionelle Bauüberwachung? Undenkbar! Denn auf Baustellen treffen täglich zahlreiche Firmen und Handwerker zusammen, bei denen schnell Fehler passieren können. Es ist wichtig, diese Fehler rechtzeitig zu erkennen und zu korrigieren, bevor sie zu größeren Mängeln und zusätzlichen Kosten führen.
In diesem Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen zur Bauüberwachung: Aufgaben, Zuständigkeiten, rechtliche Aspekte, Kosten und vieles mehr.
Was bedeutet Bauüberwachung?
Die Bauüberwachung, auch Objektüberwachung genannt, sorgt dafür, dass alle Bauarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt werden. Ein Bauüberwacher muss darauf achten, dass:
- das Bauprojekt innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens und Budgets abgeschlossen wird,
- Baumängel frühzeitig erkannt und behoben werden,
- gesetzliche Vorgaben eingehalten werden,
- die ausführenden Unternehmen alle Sicherheits- und Umweltschutzbestimmungen einhalten.
Die Bauüberwachung ist daher eine verantwortungsvolle Aufgabe, denn der Erfolg eines Bauvorhabens hängt von einer sorgfältigen Überwachung der Bauarbeiten ab.
Wer übernimmt die Bauüberwachung?
Die Hauptverantwortung für die Überwachung der Bauleistungen liegt beim Bauherrn oder dem Auftraggeber. Dies ist durch die deutsche Musterbauordnung (MBO) geregelt, die als Grundlage für Landesbauordnungen dient. In Österreich liegt die Entscheidung über die Bauaufsicht im Ermessen des Bauherrn.
Wenn der Auftraggeber nicht über die erforderlichen Qualifikationen verfügt, kann er eine geeignete Person mit dieser Aufgabe betrauen. Es ist wichtig, dass diese Person über die erforderliche Fachkompetenz verfügt. Je nach Projekt kann es sich um einen Planer, Architekten, Ingenieur oder einen externen Bauleiter handeln. Bei umfangreichen und komplexen Bauprojekten wird häufig ein eigener Bauüberwacher engagiert.
Es ist ratsam, sorgfältig zu prüfen, wer diese verantwortungsvolle Aufgabe für das Bauprojekt übernimmt. Denn wer versucht, an dieser Stelle Kosten zu sparen, spart definitiv am falschen Ende.
Unterschied zwischen Bauüberwachung und Bauleitung
Bauüberwachung und Bauleitung sind streng genommen nicht dasselbe, obwohl die Begriffe umgangssprachlich oft synonym verwendet werden. Ein Bauleiter kann die Überwachung der Bauarbeiten übernehmen, jedoch nur, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
Es können auch zwei oder mehr Personen mit den jeweiligen Aufgaben betraut werden. Der Bauleiter ist üblicherweise für die am Bau beteiligten Firmen zuständig und kümmert sich um den reibungslosen Bauablauf, die Projektsteuerung, die Kommunikation und die Koordination der Gewerke. Die Bauüberwachung hingegen vertritt oft direkt den Bauherrn und achtet auf die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, Sicherheitsvorgaben usw. Die genaue Aufteilung der Verantwortungsbereiche hängt von den vertraglichen Bestimmungen für das jeweilige Bauprojekt ab.
Das gehört zur Bauüberwachung: Aufgaben
Ein Bauüberwacher hat verschiedene Aufgaben in seinem Verantwortungsbereich. Dazu gehören:
- die Überwachung der ordnungsgemäßen Bauausführung durch regelmäßige Besuche vor Ort,
- die Bereitstellung von Ansprechpartnern für beteiligte Unternehmen und Behörden,
- die Erstellung und Überwachung des Bauzeitenplans,
- die Überwachung der Projektkosten,
- die Feststellung von Mängeln und die Überwachung ihrer Beseitigung,
- das frühzeitige Gegensteuern bei Abweichungen von Zeit, Kosten oder Qualität,
- die Prüfung von Aufmaßen und Rechnungen,
- die Führung eines Bautagebuchs,
- die Durchführung von Begehungen und Abnahmen einzelner Bauleistungen,
- die Koordination der Endabnahme und Übergabe an den Bauherrn.
Wie oft muss ein Bauüberwacher anwesend sein?
Es gibt keine konkreten gesetzlichen Vorgaben, wie oft die Bauüberwachung vor Ort sein muss. Ein täglicher Besuch ist daher nicht zwingend erforderlich. Der Bauüberwacher muss jedoch sicherstellen, dass seine Anweisungen in angemessener und zumutbarer Weise befolgt werden. Je häufiger er vor Ort ist, desto einfacher ist dies zu gewährleisten.
Bei Bedarf können Sie auch eine Mindestpräsenz vertraglich vereinbaren, die dann verbindlich eingehalten werden muss.
Warum ist die Bauüberwachung so wichtig?
Egal ob es um ein Einfamilienhaus oder ein großes Bauprojekt geht, eine umfassende Überwachung der Bauleistungen ist unerlässlich, um Baufehler und Verzögerungen zu vermeiden. Ansonsten können immense Zusatzkosten für die Beseitigung von Schäden oder die gerichtliche Klärung von Haftungsfragen entstehen.
Eine Bauaufsicht bietet privaten Bauherren mehr Sicherheit, bessere Bauqualität und weniger Kopfschmerzen. Aber auch professionelle Bauprojektleiter sollten dieser Aufgabe die nötige Aufmerksamkeit widmen. Für umfangreiche Projekte lohnt es sich oft, einen spezialisierten Bauüberwacher einzustellen, der sich voll und ganz auf diese Aufgabe konzentrieren kann. Dadurch können Fehler von Anfang an vermieden werden, was ausreichend Zeit für eine saubere und lückenlose Dokumentation lässt, die vor späteren Haftungsansprüchen schützt.
Rechtliches zur Bauüberwachung
Die Überwachung der Bautätigkeiten hat einen hohen Stellenwert und unterliegt zahlreichen gesetzlichen und vertraglichen Regelungen. Im folgenden Abschnitt erfahren Sie mehr über die Objektüberwachung gemäß HOAI, VOB, ÖNORM und Co.
Objektüberwachung laut HOAI
Die Bau- bzw. Objektüberwachung ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Leistungsphase 8 definiert. Die genauen Tätigkeiten werden individuell für jedes Leistungsbild der HOAI aufgeführt. Die HOAI legt fest, welche Leistungen vergütet werden müssen, insbesondere in Bezug auf Haftungsfragen und die Kosten. Die Leistungsphase 8 umfasst etwa ein Drittel des Honorars.
Bauüberwachung nach VOB/B
Die deutsche Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Gemäß § 4 Abs. 2 der VOB/B hat der Bauherr oder eine von ihm beauftragte Person das Recht, die vertragsgemäße Ausführung der Leistung zu überwachen. Der Auftragnehmer muss dem Bauherrn Zugang zu Arbeitsplätzen, Werkstätten, Lagern usw. gewähren und auf Verlangen relevante Unterlagen aushändigen.
Bauüberwachung nach ÖNORM B 2110
Die ÖNORM B 2110 regelt die Überwachung am Bau für Bauverträge nach österreichischem Recht. Der Auftraggeber oder seine Vertretung haben das Recht, die vertragsgemäße Ausführung zu überwachen und Einblick in relevante Ausführungsunterlagen zu erhalten. Die Auftragnehmer sind jedoch nicht dazu verpflichtet, die Bauüberwachung selbst durchzuführen. Sie bleiben weiterhin dafür verantwortlich, die vereinbarten Bauleistungen ordnungsgemäß zu erbringen.
Was kostet ein Bauüberwacher?
Ein guter Bauüberwacher sorgt dafür, dass Zeit, Kosten und Qualität im Blick bleiben, erkennt Baufehler frühzeitig und erstellt eine lückenlose Dokumentation. Diese umfangreiche und verantwortungsvolle Arbeit hat ihren Preis. Die Kosten für einen Bauüberwacher betragen in der Regel etwa 1% bis 3% der Gesamtbaukosten, je nach Schwierigkeitsgrad und Baukosten. Trotzdem ist es ratsam, nicht auf eine Bauüberwachung zu verzichten. Denn das Risiko von übersehenen Baumängeln, die später hohe Folgekosten verursachen können, ist hoch. Langfristig lohnt es sich also, in eine umfassende Bauüberwachung zu investieren.
Ökologische Bauüberwachung: Was ist das?
Im Baubereich gewinnen Umwelt- und Nachhaltigkeitsthemen immer mehr an Bedeutung. Daher muss bei der Bauüberwachung verstärkt auf diese Aspekte geachtet werden, insbesondere bei großen Projekten oder solchen in sensiblen Gebieten.
In solchen Fällen kommt zur normalen Bauüberwachung eine ökologische Baubegleitung (ÖBB) hinzu. Die ÖBB informiert die Baubeteiligten über notwendige Maßnahmen zum Umwelt- und Artenschutz und überwacht deren Umsetzung. Dazu gehören zum Beispiel die Einrichtung von Bauzonen, die Einhaltung bestimmter Arbeitszeiten, projektspezifische Natur- und Umweltschutzmaßnahmen und die Rekultivierung von Baustellenflächen.
Bauüberwachung leicht gemacht mit BauMaster
Auf vielen Baustellen wird immer noch umständlich gearbeitet: Die Kommunikation ist unklar und zahlreiche manuell erstellte Unterlagen müssen mühsam geprüft, geordnet und zu einer Dokumentation zusammengefügt werden. Es ist an der Zeit für eine digitale Lösung!
Mit BauMaster haben Sie ein leistungsstarkes Werkzeug für die wichtigsten Aufgaben der Bauüberwachung zur Hand:
- Digitaler Bauzeitenplan: Erstellen und aktualisieren Sie den Zeitplan mobil, jederzeit und überall, um Änderungen im Projektzeitplan zu berücksichtigen.
- Mängelmanagement: Erfassen Sie Baumängel mithilfe einer mobilen App und senden Sie das Mängelprotokoll sofort an das verantwortliche Bauunternehmen.
- Transparenz: Die gesamte Kommunikation erfolgt über die App, sodass alle Beteiligten auf dem neuesten Stand bleiben. Darüber hinaus haben Sie einen klaren Nachweis darüber, wer wann welche Informationen erhalten hat, was besonders im Gewährleistungsfall hilfreich ist.
- Bautagebuch: Erstellen Sie mühelos Bautagebuchblätter mit Text, Fotos und Skizzen und speichern Sie sie in einem digitalen Bauordner.
- Kostenmanagement: Dokumentieren Sie Mehr- und Minderkosten, um den vollständigen Überblick zu behalten.
Fazit
Eine professionelle Bauüberwachung ist unerlässlich, um Baufehler und Verzögerungen zu vermeiden. Sie sorgt dafür, dass alle Bauarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt werden und trägt zur Sicherheit, Bauqualität und Dokumentation bei. Die Bauüberwachung unterliegt verschiedenen rechtlichen Bestimmungen und erfordert Fachkompetenz. Auch ökologische Aspekte sollten bei der Bauüberwachung berücksichtigt werden. Mit digitalen Lösungen wie BauMaster kann die Bauüberwachung effizienter gestaltet werden. Investieren Sie in eine umfassende Bauüberwachung und profitieren Sie von einem erfolgreichen Bauprojekt!
