Wie sollte euer Traumhaus aussehen? Diese Entscheidung könnt ihr nicht allein treffen. In Deutschland gibt es für die meisten Flächen einen Bebauungsplan (auch B-Plan) – er legt den Rahmen fest, in dem ihr euer Traumhaus planen dürft. Der Bebauungsplan bestimmt maßgeblich, was, wie und wo ihr bauen dürft und wie die freizuhaltenden Flächen genutzt werden können.
Was ist ein Bebauungsplan oder B-Plan?
Die Bestimmungen im Bebauungsplan können sehr unterschiedlich sein. Obwohl ein Bebauungsplan sich an die Normen des Baugesetzbuchs (BauGB) und der geltenden Landesbauordnung halten muss, handelt es sich in erster Linie um ein örtliches Gesetz, das von der zuständigen Gemeinde erlassen wird. In einer Gemeinde oder einem Stadtbezirk gibt es oft mehrere Bebauungspläne, die in der Regel nach Ortsteilen oder Grundstücksgruppen gegliedert sind.
Wieso ist ein Bebauungsplan wichtig?
Es ist ratsam, den Bebauungsplan schon vor dem Kauf eines Grundstücks einzusehen, vor allem, wenn ihr bereits eine genaue Vorstellung von eurem Traumhaus habt. Denn in einem Bebauungsplan sind die Regelungen festgelegt, an die ihr euch als Bauherr halten müsst. Auch beim Kauf eines gebrauchten Hauses solltet ihr den Bebauungsplan prüfen, da eventuelle An- oder Umbauten durch den Bebauungsplan eingeschränkt sein können.
Wie finde ich den Bebauungsplan?
Anders als das Grundbuch kann jeder den Bebauungsplan einsehen. Ihr müsst einfach zum zuständigen Bauamt eurer Gemeinde gehen. Viele Städte und Kommunen stellen ihre Bebauungspläne bereits online zur Verfügung. Die Einsicht kann in einigen Fällen kostenpflichtig sein, aber es lohnt sich auf jeden Fall, diese Gebühr zu investieren, um Sicherheit für eure Bau- oder Kaufplanung zu bekommen.
Was steht im Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, in welchem Gebiet sich ein Grundstück befindet, ob es sich um ein Gewerbegebiet, ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan Auflagen zu verschiedenen Bereichen, wie zum Beispiel:
- Haustypen
- Standort des Gebäudes auf dem Grundstück
- Anteil der bebauten Fläche
- Zahl der Stockwerke
- Höhe der Geschosse
- Gesamthöhe des Gebäudes
- Versiegelungsintensität
- Abstand zu den Häusern der Nachbarn
- Dachformen, Dachneigungen, Farben
- Materialien der Fassade
Nicht alle genannten Aspekte müssen in einem Bebauungsplan geregelt sein. Wenn der Bebauungsplan sehr detailliert ist, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan. Sind nur einige wenige der genannten Faktoren geregelt, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Wenn der Bebauungsplan nicht alle relevanten Vorschriften enthält, können die fehlenden Vorschriften aus der Bebauung der vorhandenen Nachbargrundstücke abgeleitet werden.
Welche Vorteile hat ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan bietet euch als Bauherr mehr Planungssicherheit und vereinfacht das Genehmigungsverfahren für euer Bauprojekt. Wenn ihr euch an die Festsetzungen eines Bebauungsplans haltet, könnt ihr auch eine Bauanzeige einreichen. In diesem vereinfachten Genehmigungsverfahren ist der Aufwand der Prüfung durch die Baubehörde geringer als bei einem Bauprojekt außerhalb eines Bebauungsplans. Daher sind auch die notwendigen Unterlagen etwas weniger umfangreich und die Kosten für die Baugenehmigung geringer.
Was passiert bei Verstößen gegen den Bebauungsplan?
Wenn ein Bebauungsplan nicht eingehalten wird, können hohe Kosten entstehen. Die Baubehörde kann ein Bußgeld verhängen, einen Baustopp anordnen oder im schlimmsten Fall den Rückbau verlangen. Art und Umfang der Sanktionen hängen von den Abweichungen vom Bebauungsplan ab. Deshalb ist es wichtig, den Bebauungsplan vor dem Kauf einer Immobilie einzusehen, um mögliche Verstöße zu vermeiden.
Sind Abweichungen vom Bebauungsplan möglich?
In einigen Bebauungsplänen sind Ausnahmen von der festgelegten Nutzung vorgesehen. Dadurch können Einzelfallprüfungen ermöglicht werden, zum Beispiel für die gewerbliche Nutzung einer Immobilie in einem Wohngebiet. Das Baugesetzbuch bietet außerdem die Möglichkeit, sich von bestimmten Festsetzungen des Bebauungsplans befreien zu lassen. Diese Anträge werden in der Regel im Rahmen des Bauantrags gestellt und im Einzelfall geprüft. Die Chancen auf Genehmigung steigen, wenn der betroffene Nachbar der Abweichung vom Bebauungsplan schriftlich zustimmt.
Der Bebauungsplan spielt also eine entscheidende Rolle bei der Planung und Realisierung eures Traumhauses. Die Kenntnis des Bebauungsplans gibt euch Sicherheit und schafft eine Grundlage für das Genehmigungsverfahren. Daher solltet ihr unbedingt den Bebauungsplan einsehen, bevor ihr ein Grundstück kauft oder ein Haus plant.
