Herzlich willkommen zu meinem Artikel über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier erfährst du alles Wichtige, was du über die WEG wissen musst.
Einberufung der Eigentümerversammlung
Gemäß § 24 Abs. 1 WEG muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Zusätzliche Versammlungen können stattfinden, wenn ein dringender Grund vorliegt und mindestens ein Viertel der Miteigentümer dies fordert. In der Regel übernimmt der Verwalter den Vorsitz.
Entscheidungen auf der Eigentümerversammlung
Auf der Eigentümerversammlung werden Entscheidungen getroffen, die die Immobilie oder die WEG betreffen. Dazu gehören beispielsweise bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters, die Hausgeld Jahresabrechnung, die Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen.
Einberufung der Eigentümerversammlung
Wenn der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberuft, muss er jeden Eigentümer gesondert schriftlich einladen. Die Einladung muss den Teilnehmern mindestens 3 Wochen im Voraus vorliegen. Seit der Neuregelung des Wohnungseigentümergesetzes im Dezember 2020 sind Einladungen auch per E-Mail wirksam. Der Termin sollte so gewählt sein, dass er für alle Eigentümer möglichst machbar ist. Meistens finden die Eigentümerversammlungen daher am Abend eines Werktags statt.
Keine Anwesenheitspflicht bei Eigentümerversammlung
Als Eigentümer bist du nicht zwingend bei jeder Eigentümerversammlung anwesend. Dennoch empfehle ich dir, nach Möglichkeit teilzunehmen und von deinem Stimmrecht Gebrauch zu machen, da die Entscheidungen auf der Versammlung Auswirkungen auf dich haben können. Wenn es mit den anderen Miteigentümern abgesprochen ist, kannst du unter Umständen auch über elektronische Kommunikation, wie zum Beispiel E-Mails oder per Videochat, an der Versammlung teilnehmen oder zumindest deinen Standpunkt vertreten. Teil-digitale Eigentümerversammlungen sind infolge der WEG-Reform möglich, wenn dies mit einfacher Mehrheit beschlossen wird. Komplett digitale Eigentümerversammlungen sind jedoch weiterhin nicht erlaubt. Du kannst auch einen Vertreter zur Eigentümerversammlung schicken, jedoch muss dies vorher angekündigt werden. Wichtig ist, dass du dieser Person eine Vollmacht ausstellst. Denn Eigentümerversammlungen finden unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt, und nur Experten wie Architekten oder Gutachter können per Beschluss hinzugezogen werden.
Stimmverfahren bei der Eigentümerversammlung
Das Stimmverfahren auf Eigentümerversammlungen hängt vom Prinzip ab, das in der Gemeinschaftsordnung festgehalten ist. Es gibt das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer genau eine Stimme hat, unabhängig von der Anzahl der Einheiten. Beim Objektprinzip hat jede Einheit eine Stimme. Beim Wertprinzip entspricht die Stimmkraft dem Anteil an Miteigentumsanteilen. Wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts vereinbart ist, gilt automatisch das Kopfprinzip gemäß § 25 Abs. 2 WEG. Bei trivialen Entscheidungen genügt meist eine einfache Mehrheit, während für komplexere Entscheidungen eine qualifizierte Mehrheit (mehr als 51 Prozent der Stimmen) erforderlich ist. Bei sehr weitreichenden Entscheidungen ist Einstimmigkeit nötig, was jedoch selten erreicht wird.
Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst wurden, können im Nachhinein angefochten werden, wenn Formalitäten nicht eingehalten wurden. Die Regelung, dass die anwesenden Teilnehmer weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen müssen, gibt es zwar nicht mehr, aber der Verwalter muss weiterhin darauf achten, dass alle Regeln eingehalten werden. Fehlerhafte Einladungen oder Besprechungen von Themen, die nicht auf der Tagesordnung standen, können dazu führen, dass Beschlüsse angefochten werden können.
Protokoll der Eigentümerversammlung
Nach der Versammlung müssen alle Beschlüsse in der Beschluss-Sammlung vermerkt werden. Der Verwalter muss direkt im Anschluss an die Versammlung ein Protokoll erstellen, unterzeichnen und allen Eigentümern zukommen lassen. Seit der WEG-Reform genügt hierfür auch eine E-Mail. Die Protokollierung sollte möglichst schnell erfolgen, da Eigentümer nur einen Monat Zeit haben, um Beschlüsse gegebenenfalls anzufechten.
Jetzt bist du bestens informiert über die wichtigsten Dinge rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei weiteren Fragen stehe ich dir gerne zur Verfügung!
