von RAin Kornelia Reinke, Bonn
In einigen Mietverträgen über Arztpraxen gibt es neben oder anstelle eines Vorkaufsrechts auch Vereinbarungen über ein Ankaufsrecht. Doch was genau bedeutet das? Im Gegensatz zum Vorkaufsrecht wird ein Ankaufsrecht im Mietvertrag festgelegt, wenn der Vermieter das Mietobjekt zum Verkauf anbieten möchte. Der Vermieter ist verpflichtet, das Objekt zuerst dem Mieter anzubieten. Nur wenn dieser das Eigentum nicht übernehmen möchte, darf der Vermieter es anderen Interessenten zum Kauf anbieten.
Allgemeines zum Ankaufsrecht
Es gibt keine gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die das Ankaufsrecht explizit regelt. Jedoch muss das Ankaufsrecht in der Regel notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Vorschriften zum Ankaufsrecht im Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (SachenRBerG) sind für die mietvertragliche Vereinbarung nicht relevant.
Für den Fall, dass der Vermieter beabsichtigt, die vermieteten Räume zu verkaufen, hat der Mieter ein Ankaufsrecht. Der Verkehrswert des Gebäudes wird durch einen von beiden zu bestimmenden Gutachter festgelegt. Die Kosten für das Gutachten werden von beiden Parteien je zur Hälfte getragen. Das Ankaufsrecht für ein Grundstück muss notariell beurkundet werden.
Das vertraglich vereinbarte Ankaufsrecht kann als “Vorzugsangebot” an den Mieter verstanden werden. Erst wenn der Mieter einen Kaufvertrag über das Mietobjekt ablehnt, darf der Vermieter das Mietobjekt anderen Interessenten zum Kauf anbieten. Im Gegensatz zum Vorkaufsrecht gibt es also noch keinen konkreten Kaufvertrag über das Mietobjekt. Dieser wird erst dann mit dem Mieter vereinbart, wenn dieser von seinem Ankaufsrecht Gebrauch macht.
Das Ankaufsrecht für die Arztpraxis
Für die Arztpraxis bedeutet das Ankaufsrecht folgendes Vorgehen:
Der Vermieter hat mit dem Arzt als Mieter einen Mietvertrag geschlossen, der ein Ankaufsrecht enthält, wie im vorherigen Beispiel angegeben. Dieser Mietvertrag ist notariell beurkundet.
Wenn der Vermieter nun das Mietobjekt verkaufen möchte, bietet er es dem Arzt zum Kauf an. Beide Parteien bestimmen einen Gutachter, der den Wert der Immobilie ermittelt. Die Kosten dafür werden vom Vermieter und dem Arzt je zur Hälfte getragen. Auf dieser Grundlage kann der Arzt sich für oder gegen den Kauf entscheiden. Da es keine gesetzlichen Regelungen zum Ankaufsrecht gibt, obliegt es den Vertragsparteien, die Ausübung des Ankaufsrechts zu regeln, zum Beispiel durch Fristen oder schriftliche Vereinbarungen.
Was passiert beim Kauf durch einen Dritten?
Wenn der Arzt sich gegen den Kauf entscheidet, kann der Vermieter das Mietobjekt an einen anderen Interessenten verkaufen. Der ursprüngliche Mietvertrag des Arztes bleibt auch nach dem Verkauf mit dem neuen Eigentümer bestehen. Der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht” (§ 566 BGB) gilt hier. Dieser Grundsatz gilt auch für den Geschäftsraummietvertrag (§ 578 Abs. 1 BGB).
Allerdings gilt das Ankaufsrecht des Mieters nicht gegenüber dem neuen Eigentümer (Bundesgerichtshof [BGH], Urteil vom 12.10.2016, Az. XII ZR 9/15). Wenn der Arzt sich gegen den Kauf des Mietobjekts entschieden hat, verliert er sein Ankaufsrecht nach dem Verkauf. Der neue Vermieter ist nicht mehr an das Ankaufsrecht gebunden.
Der BGH hat die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf das Ankaufsrecht verneint. Er begründet dies damit, dass der Erwerber eines gewerblich genutzten Grundstücks anstelle des früheren Vermieters nur solche Rechte und Pflichten übernimmt, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.
Grundbuchrechtliche Absicherung
Der künftige Anspruch auf Eigentumsübertragung aus dem noch abzuschließenden Kaufvertrag kann ins Grundbuch eingetragen werden (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 02.07.2010, Az. 34 Wx 64/10).
Für den Arzt als Mieter bedeutet dies, dass er sein Ankaufsrecht durch eine Vormerkung im Grundbuch zusätzlich absichern kann. Wenn der Vermieter das Mietobjekt verkaufen möchte, wissen sowohl mögliche andere Interessenten als auch der Notar durch die Vormerkung, dass der Mieter Vorrang hat.
Übertragbarkeit des Ankaufsrechts
Der Anspruch aus dem Ankaufsrecht kann grundsätzlich an einen Rechtsnachfolger übertragen werden. Da der Vermieter in der Regel kein Interesse daran hat, wird er im Mietvertrag die Übertragbarkeit ausschließen und das Ankaufsrecht zeitlich befristen.
Hinweise:
- Einen Muster-Mietvertrag über eine Arztpraxis finden Sie im Download-Bereich unter www.rwf-online.de.
- “Das bedeutet ein Vorkaufsrecht in einem Arztpraxis-Mietvertrag” in RWF Nr. 5/2017.
