Willkommen zu einem weiteren spannenden Artikel rund um das Thema Erbbaurecht! Bei der Bewertung des Erbbaurechts gibt es einiges zu beachten und wir werden dir alle wichtigen Informationen liefern. Also lehn dich zurück, entspanne dich und lass uns in die Details eintauchen.
Zu § 193 BewG
R B 193 – Bewertung des Erbbaurechts
(1) Der Wert des Erbbaurechts wird vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Wenn Vergleichspreise existieren, die aus dem Verkauf von bebauten Erbbaurechten resultieren und mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit übereinstimmen, können diese als Grundlage verwendet werden.
(2) Wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden kann, wird der Wert des Erbbaurechts anhand der finanzmathematischen Methode bestimmt. Dabei setzt sich der Wert aus dem Bodenwertanteil und dem Gebäudewertanteil zusammen. Wenn das Grundstück unbebaut ist, besteht der Wert des Erbbaurechts allein aus dem Bodenwertanteil.
(3) Der Bodenwertanteil wird durch den Unterschied zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem jährlichen Erbbauzins berechnet.
(4) Um den angemessenen Verzinsungsbetrag zu ermitteln, multipliziert man den Bodenwert des Grundstücks mit dem Liegenschaftszinssatz. Falls keine Liegenschaftszinssätze verfügbar sind, werden die Sätze gemäß § 193 Absatz 4 Satz 2 BewG angewendet.
(5) Der maßgebende Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. Es ist immer auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen. Bei unterschiedlichen Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts kann ein durchschnittlicher Jahresbetrag gebildet werden. Zukünftige Anpassungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind nicht zu berücksichtigen. Wenn kein Erbbauzins zu zahlen ist, entspricht der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts dem Unterschiedsbetrag.
(6) Der Unterschiedsbetrag wird über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem maßgebenden Liegenschaftszinssatz und der abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. Falls die Restlaufzeit weniger als ein Jahr beträgt, wird der Vervielfältiger und der Bodenwert mit Null angesetzt.
(7) Für die Bewertung des Gebäudewertanteils des Erbbaurechts wird der Gebäudeertragswert bzw. der Gebäudesachwert herangezogen. Wenn nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein oder ein negativer Betrag übrig bleibt, wird der Gebäudeertragswert mit 0 Euro angesetzt. Wenn nach Ablauf des Erbbaurechts der verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist, wird der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks gemäß § 194 Absatz 4 BewG gemindert. Bei im Erbbaurecht befindlichen Gebäuden im Bau werden die Herstellungskosten als Gebäudewertanteil berücksichtigt.
(8) Weitere wertbeeinflussende Umstände wie besondere vertragliche Vereinbarungen oder Marktanpassungsfaktoren finden keine Berücksichtigung.
So, das war ein kurzer Überblick über die Bewertung des Erbbaurechts. Wir hoffen, dass wir dir damit weiterhelfen konnten. Bei Fragen stehen wir natürlich gerne zur Verfügung. Bleib dran für weitere spannende Artikel rund um das Thema Erbbaurecht!
