Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis
Fast jedes neue Gebäude, das beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Auch bei Verkauf oder Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist ein Ausweis erforderlich. Die gesetzlichen Vorgaben basieren auf dem Gebäudeenergiegesetz. Früher galt die Energieeinsparverordnung (EnEV). Mit dem Energieausweis sollen potenzielle Käufer oder Mieter über die energetischen Kennwerte und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen informiert werden. Als Eigentümer müssen Sie den Energieausweis jedoch nur bei einem Wechsel des Nutzers vorlegen. Solange Sie Ihr Eigentum selbst nutzen oder nicht vermieten, benötigen Sie also keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher kein Recht, den Energieausweis einzusehen. Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern sind von der Ausweispflicht befreit. Weitere Ausnahmen sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt.
Eigentümer von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie einen erforderlichen Ausweis von Planern oder Architekten erhalten. Das gilt auch, wenn ein Gebäude umfassend saniert wird und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach dem GEG durchgeführt wird, wie es zum Beispiel bei einer Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus der Fall ist. Einzelmaßnahmen wie der Austausch von Fenstern erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um Fördermittel der KfW in Anspruch zu nehmen. Sie sind auch nicht verpflichtet, einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen.
Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung das Recht, den Ausweis rechtzeitig von der Gemeinschaft zu erhalten. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.
Selbst wenn Sie eine Immobilie als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt es sich in vielen Fällen, eine Dämmung oder Heizungserneuerung vorzunehmen, insbesondere angesichts steigender Energiepreise. Eine fachkundige und unabhängige Beratung ist dabei wichtig, um die Maßnahmen optimal aufeinander abzustimmen und fachgerecht durchzuführen.
Welcher Ausweis für welches Gebäude?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich hinsichtlich der Ermittlung der Energiekennwerte unterscheiden: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung. Er ist jedoch weniger aussagekräftig.
Für Gebäude im Bestand gibt es folgende Regelungen für den zulässigen Energieausweis:
Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Wohngebäudes:
- mit 1-4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 01.11.1977, Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt: Bedarfsausweis erforderlich
- mit 1-4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 01.11.1977, Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis erforderlich
- mit 1-4 Wohneinheiten, Bauantrag nach dem 01.11.1977: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis erforderlich
- mit 5 und mehr Wohneinheiten: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis erforderlich
Zudem kann ein Verbrauchsausweis nur ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der letzten drei aufeinanderfolgenden Jahre vollständig vorliegen. Der Abschlusszeitpunkt dieses Abrechnungsjahres darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise dezentrale Gasheizungen oder eine kürzlich umfassende Modernisierung des Gebäudes sein.
Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.
Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen Energieausweis für Nichtwohngebäude. Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem in Bezug auf die Einflussnahme der Energiebedarfe für Lüftung, Beleuchtung und – falls vorhanden – Klimatisierung des Gebäudes auf den Endenergiekennwert. Diese Bedarfe werden in einem Energieausweis für Nichtwohngebäude einzeln aufgeführt. Wenn ein Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume enthält, können unter Umständen zwei separate Energieausweise erforderlich sein.
Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?
Mieter oder potenzielle Käufer haben das Recht, die Energieeffizienz der Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter, Verkäufer oder Makler sind daher verpflichtet, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Wenn keine Besichtigung vereinbart wird, muss der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich bereitgestellt werden und spätestens dann, wenn Mieter oder Kaufinteressenten dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht sogar als Aushang bei der Objektbesichtigung.
Die Vorlagepflicht umfasst das gesamte Dokument, einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis solche enthält. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie nach Erhalt des Ausweises ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses kostenlos angeboten wird. Die Verbraucherzentralen bieten eine solche Möglichkeit.
