Die Legionellenprüfung gehört zu den Pflichten eines Vermieters. Legionellen sind kleine Bakterien, die sich vermehrt in stehendem Wasser bilden und in geringen Mengen kein Risiko für den Menschen darstellen. Mit steigender Konzentration allerdings kann die Gefahr für die Gesundheit zunehmen. Deshalb ist es wichtig, regelmäßig und gemäß den Vorschriften eine Legionellenprüfung durchzuführen.
Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht?
Die Verpflichtung zur Legionellenprüfung ergibt sich aus § 14b der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Voraussetzung ist, dass das Gebäude mehr als zwei Wohneinheiten bzw. Nutzeinheiten aufweist und mindestens eine dieser Einheiten vermietet ist. Außerdem müssen Duschen oder vergleichbare Einrichtungen vorhanden sein, bei denen Trinkwasser vernebelt wird. Weitere Kriterien sind eine zentrale Trinkwassererwärmung mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern oder alternativ mehr als 3 Litern Wasser in der Rohrleitung.
Die Legionellenprüfung ist nur dann gültig, wenn die Proben an den vorgeschriebenen Entnahmestellen entnommen wurden:
- am Warmwasserspeicherausgang
- am Zirkulationsleitungseingang
- an der am weitesten entfernten Stelle von jedem Steigstrang
Laut Gesetzgeber muss die Legionellenprüfung mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden, sofern das Wasser in einer “gewerblichen, aber nicht öffentlichen Tätigkeit abgegeben” wird. Ansonsten ordnet das Gesundheitsamt eine jährliche Kontrolle an, sofern nicht anders angeordnet.
Was passiert bei einem positiven Befund?
Wenn die Konzentration der Legionellen zu hoch ist, wird die Probe als positiv eingestuft. In diesem Fall ist dringender Handlungsbedarf erforderlich. Vermieter und Eigentümer müssen Maßnahmen ergreifen, um die Bakterienkonzentration zu reduzieren. Innerhalb von 14 Tagen müssen sie das Gesundheitsamt über die getroffenen Maßnahmen informieren. Die genauen Schritte hängen von der Schwere des Befalls ab und werden vom beauftragten Fachmann bestimmt.
Sind die Kosten für die Legionellenprüfung umlagefähig?
Ja, Eigentümer und Vermieter können die Kosten für die Legionellenprüfung über die Betriebskostenabrechnung erfassen und vollständig auf die Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nur für die wiederkehrende, jährliche Prüfung. Wenn aufgrund eines Befalls zusätzliche Maßnahmen erforderlich sind oder zuerst Installationen zur Probenentnahme beauftragt werden müssen, trägt der Eigentümer die Kosten und kann sie nicht auf die Mieter umlegen.
Was kostet die Legionellenprüfung und wer führt die Tests durch?
Die Probenentnahme an den vorgeschriebenen Entnahmestellen darf nur von staatlich akkreditierten Sachverständigen durchgeführt werden. Vermieter und Eigentümer dürfen die Proben nicht eigenständig an ein Labor schicken. Bei Unsicherheit erhalten sie normalerweise eine aktuelle Liste solcher Sachverständigen vom zuständigen Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. Die Beauftragung darf nur vom Vermieter oder Eigentümer erfolgen.
Die Gesamtkosten für die Legionellenprüfung hängen unter anderem von der Anzahl der Wohnungen und Steigleitungen ab. Eine untersuchte Probe kostet im Labor in der Regel zwischen 25 und 60 Euro. Da jedoch drei Proben entnommen werden müssen, multipliziert sich dieser Betrag mit dem Faktor 3. Zusätzlich können Anfahrtskosten für den Sachverständigen anfallen, die regional stark variieren. Vermieter sollten jedoch planen, mindestens 25 Euro hierfür einzukalkulieren. Die Kosten sind im Voraus vom Vermieter zu tragen, auch wenn sie später, wie bereits erwähnt, auf die Mieter umgelegt werden können.
Der Zugang zur Wohnung des Mieters ist in der Regel nicht erforderlich. Bei einem Einfamilienhaus sollte der Mieter jedoch den Zugang gewähren, beispielsweise indem er den Schlüssel vorher beim Nachbarn hinterlegt. Wenn der Mieter nicht anwesend ist, können zusätzliche Kosten auf ihn umgelegt werden, jedoch fallen dann nur die Anfahrtskosten an, da keine Probe im Labor abgegeben wurde. Mieter sollten außerdem über die Legionellenprüfung und gegebenenfalls einen positiven Befund informiert werden.
