Sie haben genug von Ihrem Mieter und möchten ihn loswerden? Wir haben hier einige geniale Tricks für Sie, um sicherzustellen, dass Ihre Kündigung rechtssicher ist und erfolgreich umgesetzt wird. Egal ob Abmahnung, Kündigung oder eine Räumungsklage – mit diesen Tricks sind Sie bestens vorbereitet.
1. Mieter loswerden – Ihre Rechte als Vermieter
Es gibt verschiedene Gründe, warum Vermieter ihre Mieter loswerden möchten. Sei es, weil die Miete nicht gezahlt wurde, Eigenbedarf besteht oder das Mietshaus gewinnbringend verkauft werden soll. Mit Tricks können Sie eine Abmahnung oder Kündigung rechtssicher gestalten und Ihr Vorhaben konsequent durchsetzen. Sollte der Mieter nicht reagieren, bleibt die Räumungsklage als letzte Option, um den Mieter loszuwerden.
Welche Tricks Ihnen dabei helfen, rechtskonforme Abmahnungen, Kündigungsschreiben und Klageschriften zu erstellen und den Mieter schnell und rechtssicher loszuwerden, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
2. Tricks für Gespräche und Abmahnung
Um den Mieter im Gespräch zum Auszug zu bewegen oder ausstehende Mietzahlungen einzufordern, können Tricks helfen. Wenn ein Gespräch nicht möglich oder erfolglos ist, können Sie eine Abmahnung aussprechen.
Im Gespräch können Sie dem Mieter beispielsweise bei der Suche nach Ersatzwohnraum helfen, den Umzug organisieren oder einen Aufhebungsvertrag mit Entschädigungszahlung anbieten. Dadurch können Sie sich einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses einigen und einem möglichen Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung vorbeugen. Ein angenommener Aufhebungsvertrag bedeutet, dass keine Kündigung erforderlich ist – ein genialer Trick, um den Mieter loszuwerden.
Für weitere Informationen zum Aufhebungsvertrag können Sie in Kapitel 3 nachlesen.
Sollte eine Einigung im Gespräch nicht erzielt werden, ist eine schriftliche Abmahnung erforderlich, bevor Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen können. Die Abmahnung soll den Mieter auf sein vertragswidriges Verhalten hinweisen und zur Unterlassung auffordern. Ist die Vertragsverletzung des Mieters so schwerwiegend, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, ist keine Abmahnung erforderlich. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug ist oder klar erklärt hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu ändern.
Um die Mieträume schnell zurückzuerhalten, muss die Abmahnung rechtswirksam verfasst, an alle Mieter der Wohnung gerichtet und von allen Vermietern unterschrieben werden. Erst danach kann die ordentliche Kündigung des Mietvertrages erfolgen. Eine unwirksame Abmahnung würde den Mieter in einem Räumungsklageverfahren stärken und möglicherweise Ihre Chancen verringern, den Mieter loszuwerden oder ausstehende Mietforderungen einzufordern.
3. Tricks zur Vermeidung der Kündigung
Wenn Sie als Vermieter Eigenbedarf an einer Mietwohnung haben, möchten Sie, dass der Mieter so schnell wie möglich auszieht. Die gesetzlichen Kündigungsfristen verhindern dies jedoch zum Schutz des Mieters. Ein Aufhebungsvertrag kann hierbei eine Lösung sein.
Ein Aufhebungsvertrag ermöglicht eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses, ohne dass eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Der Vertrag sollte schriftlich vorliegen und die Namen von Vermieter und Mieter, die Bezeichnung der Wohnung, das vereinbarte Vertragsende und die Unterschriften beider Parteien enthalten. Im Aufhebungsvertrag können auch weitere individuelle Vereinbarungen getroffen werden, wie z.B. die Benennung eines Nachmieters, die Zustandserhaltung der Wohnung oder die Rückzahlung der Mietkaution.
Besonders bei Eigenbedarfssituationen können Vermieter dem Mieter eine Entschädigungszahlung anbieten. Der Mieter hat jedoch keinen gesetzlichen Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung für den vorzeitigen Auszug. Wenn eine Zahlungsvereinbarung getroffen wird, sollte der Betrag, das Zahlungsziel und die Zahlungsweise im Aufhebungsvertrag genau festgehalten werden.
4. Tricks für eine wirksame Kündigung
Wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert oder keinen Aufhebungsvertrag akzeptiert, ist eine Kündigung der nächste Schritt, um den Mieter loszuwerden. Im Folgenden finden Sie einige Tricks, die Ihnen dabei helfen können.
4.1 Kündigung wegen Vertragsverletzung
Wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, wie z.B. die Miete nicht oder unpünktlich zahlt, den Hausfrieden stört, die Mieträume beschädigt oder unerlaubt Dritte in der Wohnung wohnen lässt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.
4.2 Kündigung wegen Eigenbedarf
Möchte der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, gelten strenge Vorgaben, die er beachten muss. Eine detaillierte Begründung ist erforderlich, da die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abgewogen werden. Außerdem gelten die Kündigungsfristen und eine Räumungsfrist muss gewährt werden.
4.3 Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung
Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen, sofern dies angemessen ist. Dazu gehören der Verkauf des Mietobjekts, eine Änderung der Nutzung, umfassende Renovierungen oder der Abriss und Neubau des Gebäudes. Der Vermieter kann jedoch nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und die wirtschaftliche Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll ist.
4.4 Kündigung eines Gewerbemietvertrags
Gewerbemietverträge unterliegen anderen Bestimmungen als Wohnraummietverträge. In der Regel haben Gewerbemietverträge eine Mindestmietdauer und eine Kündigungsausschlussklausel. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist jedoch möglich. Der Vermieter kann auch einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter abschließen, um den Gewerbemietvertrag vorzeitig zu beenden.
5. Tricks für eine erfolgreiche Räumungsklage
Wenn Abmahnung und Kündigung nicht erfolgreich sind, kann eine Räumungsklage eingereicht werden, um den Mieter zum Auszug zu zwingen. Der Vermieter kann auch eine Nutzungsentschädigung und Schadensersatz fordern, wenn der Mieter widerrechtlich nach Vertragsende in der Wohnung bleibt und dadurch Mietausfälle entstehen.
Weitere Informationen zum Ablauf einer Räumungsklage und den anfallenden Kosten finden Sie in unserem Beitrag “Mietnomaden loswerden”. Im Falle von Mietnomaden können sowohl zivilrechtliche als auch strafrechtliche Schritte gegen den Mieter unternommen werden. Hierzu finden Sie ausführliche Informationen in unserem Beitrag “Einmietbetrug”.
6. Kosten
Falls eine Kündigung trotz Abmahnung und Kündigung nicht erfolgreich ist, können Sie einen Anwalt hinzuziehen, um Ihr Anliegen zielführend durchzusetzen. Die Kosten für einen Anwalt richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und können je nach Gegenstandswert variieren.
Im Falle einer Räumungsklage richten sich die Kosten nach der Jahreskaltmiete. Darüber hinaus können nach Abschluss des Verfahrens Kosten für einen Gerichtsvollzieher und die Zwangsräumung entstehen.
7. Tipp: Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten
Tricks können helfen, den Mieter loszuwerden, aber nicht alle Tricks sind rechtskonform und können das Vorhaben gefährden. Ein Anwalt kann prüfen, welche rechtskonformen Optionen bestehen und inwiefern Sie Anspruch auf Entschädigungszahlungen haben.
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