Möchten Sie ein eigenes Zuhause besitzen, aber eine herkömmliche Bankfinanzierung ist für Sie schwierig? Dann sollten Sie sich den Mietkauf genauer ansehen. Hierbei handelt es sich um eine interessante Alternative zur herkömmlichen Finanzierung. In diesem Artikel finden Sie eine Zusammenfassung der Unterschiede zwischen Mietkauf und Finanzierung.
Mietkauf: Definition und Erklärung
In Deutschland bezeichnet der Begriff “Mietkauf” einen Mietvertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt käuflich zu erwerben. Die gezahlten Mieten werden dabei ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Anders als beim deutschen Modell hat der Käufer beim österreichischen Mietkaufmodell lediglich eine Option auf einen späteren Kauf, ohne dass der Kaufpreis zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses festgelegt sein muss.
Prozess des Mietkaufs
Ein typischer Mietkaufvertrag in Deutschland besteht aus mehreren Phasen:
- Abschluss des Mietvertrags: Dieser Vertrag beinhaltet, dass das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht oder übergehen kann. Die Bestimmungen des Mietrechts gelten dabei. Der Mietvertrag muss notariell geschlossen werden.
- Abschluss des Kaufvertrags: In diesem Vertrag wird der zu zahlende Kaufpreis für die Immobilie bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vereinbart. Auch dieser Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
- Phase der Nutzung und Mietzahlung: Die monatlichen Mieten werden ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Die monatlichen Raten setzen sich aus dem Mietzins und einem Betrag auf den Kaufpreis zusammen.
- Zahlung des restlichen Kaufpreises: Sobald der noch zu zahlende Restkaufpreis beglichen ist, erfolgt die juristische Eigentumsübertragung im Grundbuch.
In Deutschland gibt es zwei verschiedene Modelle des Mietkaufs:
- Klassischer Mietkauf mit Kaufverpflichtung: Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Oft wird dafür eine bestimmte Zeit oder ein Ereignis (z.B. Tod des Vermieters) festgelegt. Manchmal ist auch eine Anzahlung erforderlich, die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss.
- Mietkauf mit Kaufoption: Bei diesem Modell erhält der Mieter/Käufer lediglich eine Kaufoption, die er nutzen kann, aber nicht nutzen muss. Der Mieter hat ein im Grundbuch eingetragenes Recht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums das Objekt käuflich zu erwerben, geht jedoch keine Kaufverpflichtung ein. Dies ist vergleichbar mit einem Vorkaufsrecht und wird beispielsweise von Wohnungsbaugenossenschaften genutzt.
Vorteile und Nachteile des Mietkaufs
Der Mietkauf ist eine attraktive Option für Mieter, die Eigentum erwerben möchten, jedoch aus verschiedenen Gründen keine herkömmliche Bankfinanzierung erhalten. Dies kann auf fehlendes Eigenkapital oder ein unsicheres Einkommen (z.B. bei Selbstständigen) zurückzuführen sein. Durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter kann die Bank umgangen werden.
Der Mietkauf bietet folgende Vorteile:
- Keine Bankfinanzierung erforderlich
- Auch bei schlechter Bonität oder negativer Schufa-Auskunft möglich
- Möglichkeit, das Wohnumfeld vor einer endgültigen Kaufentscheidung näher kennenzulernen
- Die monatlichen Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet
- Erwerb eines Eigenheims auch mit geringem Eigenkapital möglich
- Die monatlichen Raten bleiben konstant, unabhängig von der Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten
Dennoch sollten auch die Nachteile des Mietkaufs berücksichtigt werden:
- Meist höhere monatliche Belastung als bei Miete, da zusätzlich zur Miete eine Ansparrate gezahlt werden muss
- Mögliche Überschätzung der finanziellen Möglichkeiten, da keine Bankprüfung erfolgt
- Insgesamt höhere Belastung als bei einer herkömmlichen Finanzierung
- Die finanziellen Konditionen sind meist schlechter als bei einer Bankfinanzierung
- Die hohe monatliche Belastung erfordert eine Solvenz des Mieters/späteren Käufers, auch ohne Bankprüfung
- Staatliche Fördermittel können beim Mietkauf nicht in Anspruch genommen werden
- Beim Mietkauf hat der Mieter kein Mitspracherecht bei baulichen Maßnahmen
- Bei Insolvenz des Verkäufers könnten die geleisteten Mietzahlungen verloren gehen und ein Kauf kommt möglicherweise nicht zustande
- Der Mietkaufvertrag ist rechtlich nicht einheitlich geregelt und muss daher genau geprüft werden
Abschließend sei erwähnt, dass Wohnungen in Hochhäusern häufig im Rahmen eines Mietkaufs angeboten werden.
Insgesamt bietet der Mietkauf eine interessante Möglichkeit, trotz schwieriger Finanzierungssituation den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
