Tritt in einer Wohnung Schimmel auf, kann dies zu einer Mietminderung berechtigen. Durch bessere Dämmmaterialien und dichtere Fenster ist das Auftreten von Schimmel in Mietwohnungen stark angestiegen. Im Mietrecht spielen daher Beratungen durch Rechtsanwälte zu den rechtlichen Problemen bei Schimmel eine wichtige Rolle. Als Rechtsanwälte möchten wir hier auf die Ursachen der Schimmelpilzbildung und die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien bei Schimmel in der Mietwohnung eingehen.
A. Ursachen der Schimmelpilzbildung
Schimmel besteht aus verschiedenen Schimmelpilzarten, die natürlicher Bestandteil der Luft sind und sich durch Sporenbildung verbreiten können. Sichtbarer Schimmel stellt den Fruchtkörper und das Mycel von Schimmelpilzen dar. Schimmelpilze können in verschiedenen Formen und Farben auftreten. Nicht alle Schimmelpilze können Innenräume befallen, aber einige Arten haben eine giftige Wirkung und können gesundheitsgefährdend sein.
1. Wachstum von Schimmelpilzen
Schimmelpilze breiten sich durch Feuchtigkeit und Nährstoffe aus. Nährstoffe in Wohnungen können beispielsweise Staub, Fingerabdrücke, Luftverschmutzungen und körperliche Ausdünstungen sein. Auch Baustoffe wie Gipskarton, Putz, Tapeten oder Teppichböden können Nährboden für Schimmelpilze bieten. Eine relative Raumluftfeuchtigkeit von mindestens 70% ist erforderlich, damit Schimmelpilze wachsen können. Schimmelpilze haben keine besonderen Anforderungen an die Umgebungstemperatur.
2. Ursachen für Schimmelbildung
Die Ursachen für Schimmelbildung können nicht durch einen Rechtsanwalt, sondern nur durch Sachverständigengutachten geklärt werden. Baumängel sind oft die Ursache für Vernässungen und Schimmelbildung. Auch falsches Nutzerverhalten kann zu Schimmelbildung führen. Naturereignisse wie Überschwemmungen oder Stürme können ebenfalls Schimmelbildung begünstigen.
B. Voraussetzungen der Mietminderung wegen Schimmel
1. Schimmel als Mangel der Mietsache
Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt. Schon die Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und Schäden kommen kann, stellt einen Mangel dar.
2. Mängelanzeige
Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss den Schimmelbefall unverzüglich beim Vermieter anzeigen. Selbst bei einem bloßen Verdacht von Schimmelbildung muss der Mieter dies dem Vermieter mitteilen. Der Vermieter muss dann den Verdacht überprüfen. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er sich nicht auf ein Recht zur Mietminderung berufen.
3. Recht auf Mietminderung bei Schimmel
Liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, tritt eine Minderung der Miete ein. Die Ursache des Schimmels spielt jedoch eine entscheidende Rolle. Wenn die Ursache im Nutzerverhalten des Mieters liegt, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Der Mieter hat die Pflicht, die Wohnräume regelmäßig zu heizen und zu lüften. Kommt der Mieter dieser Pflicht nach und trotzdem tritt Schimmel auf, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.
4. Höhe der Mietminderung bei Schimmel
Die Höhe der Mietminderung ist einzelfallbezogen. Die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache und die Auswirkungen auf die Gesundheit spielen dabei eine Rolle. Es gibt Richtwerte für verschiedene Arten von Schimmelbefall, jedoch sollte im Zweifelsfall ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht konsultiert werden.
5. Darlegungs- und Beweislast
Im Mietminderungsprozess trägt der Mieter oder sein Rechtsanwalt die Beweislast dafür, dass ein Mangel vorliegt und dass er sich ordnungsgemäß verhalten hat. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt.
C. Exkurs: Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmel
Einige Schimmelpilze können das Immunsystem schädigen und gesundheitsgefährdende Folgen haben. Wenn dies der Fall ist, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Vor der Kündigung müssen jedoch der Mangel angezeigt und eine Frist zur Abhilfe des Mangels gesetzt werden. Wenn die Frist erfolglos verstrichen ist, kann der Mieter fristlos kündigen.
Schimmelbefall kann zu einer Mietminderung berechtigen, aber auch zu fristlosen Kündigungen führen. Es ist wichtig, die genauen rechtlichen Bestimmungen zu kennen und im Zweifelsfall einen Rechtsanwalt zu konsultieren.
