Das Mietrecht in Bezug auf die Nutzung von PKW-Stellplätzen wirft einige wichtige Fragen auf. In diesem Artikel werden die rechtlichen Aspekte rund um Parkplätze und Stellplätze erklärt und erläutert.
Mietrecht: Parkplatz, Stellplatz, Größe des…
Im Mietrecht ist es nicht erforderlich, dass Stellplätze eine bestimmte Größe, Abgrenzung oder Markierung haben. Wenn jedoch ein Stellplatz im Mietvertrag als PKW-Stellplatz ausgewiesen ist, muss er groß genug sein, um ein Auto sicher abstellen zu können. Ist der Stellplatz zu klein, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung berechtigt, abhängig von der Beeinträchtigung. Die Mindestgröße der Stellplätze und Fahrgassen wird durch bauordnungsrechtliche Vorschriften geregelt. Bei Unterschreitung dieser Normen liegt in der Regel ein Mangel vor. Die Normen sehen in der Regel eine Breite von 2,30 Metern (3,50 Meter für Behinderte) und eine Länge von 5 Metern vor. In Garagen gelten zusätzliche Mindestabstände von 0,10 Meter. Bei weiteren Fragen zu den genauen Vorgaben sollte ein örtlicher Bausachverständiger, ein Architekt oder das Baurechtsamt konsultiert werden.
Mietrecht: Nutzung – Stellplätze, Parkplätze
In Innenstadtlagen wird die Verfügbarkeit von Parkplätzen oft zu einem mietrechtlichen Problem. Die Landesbauordnungen sehen vor, dass sowohl Wohn- als auch Geschäftshäuser über Parkplätze oder Stellplätze verfügen müssen. Nur in Fällen, in denen es keine anderen Möglichkeiten gibt, kann der Bauherr diese Anforderung durch die Zahlung eines Geldbetrages umgehen. Die Gemeinden verwenden diese Mittel dann zur Schaffung öffentlicher Parkplätze. Sofern solche Parkflächen für ein Gebäude vorhanden sind, dürfen sie nicht entfernt oder für den öffentlichen Verkehr geschlossen werden, da dies einen Missbrauch darstellen würde. Dies gilt auch für Fälle, in denen Stellflächen an externe Dritte vermietet werden. In diesen Fällen muss der Mieter dies beim örtlich zuständigen Bauamt melden und dagegen vorgehen.
Wenn ein Park- oder Stellplatz zur ausschließlichen Nutzung vermietet wird, gelten spezifische Bestimmungen. Es ist erlaubt, das Hausgrundstück zum Be- und Entladen des Fahrzeugs zu befahren. Das Abstellen des Fahrzeugs sollte jedoch auf dem zugewiesenen Garagenplatz erfolgen. In Bezug auf gemeinsam genutzte Parkplätze oder Stellplätze hängen die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.
Ein unbefristeter Mietvertrag für Stellplätze kann gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gemäß § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB gekündigt werden. Diese Kündigungsmöglichkeit besteht bis zum dritten Werktag eines Monats für das Ende des übernächsten Monats.
(1. Fallgruppe) Der Vertrag enthält keine Regelung
Ohne eine ausdrückliche Erlaubnis im Mietvertrag ist der Mieter nicht berechtigt, das Grundstück des Wohnhauses mit seinem Fahrzeug zu befahren oder dort zu parken. Die Erlaubnis kann dem Mieter jederzeit vom Vermieter entzogen werden, wenn dies nicht im Mietvertrag festgehalten ist. Dem Mieter ist es jedoch gestattet, mit der Nutzung der Mietwohnung verbundene Ladevorgänge durchzuführen. Beispielsweise hat der Mieter das Recht auf einen dauerhaften Schlüssel zur Toreinfahrt des Grundstücks. In jedem Fall muss der Vermieter das Befahren des Hofraums und das kurzzeitige Parken durch den Mieter oder Besucher erlauben, wenn andernfalls der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährleistet wäre.
(2. Fallgruppe) Jahrelang geübte Praxis
Wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum (mindestens 2 Jahre) mit Kenntnis und Zustimmung des Vermieters einen privaten Parkplatz dauerhaft nutzt, kann davon ausgegangen werden, dass die Mitbenutzung des Parkplatzes stillschweigend in den Vertrag aufgenommen wurde. Wenn dem so ist, kann der Vermieter dem Mieter die Nutzung des Parkplatzes nicht untersagen, außer es gibt einen wichtigen Grund dafür.
(3. Fallgruppe) Regelung im Mietvertrag vorhanden
Die Nutzung der Parkplätze kann sich direkt aus dem Mietvertrag ergeben. Oft findet man entsprechende Klauseln am Beginn des Mietvertrags, wenn das Mietobjekt beschrieben wird. Die Regelung kann sich aber auch aus einer Verweisung auf die Hausordnung ergeben. Aus der Hausordnung können sich weitere Nutzungsvorgaben ergeben. Solche Klauseln sind in der Regel rechtlich unbedenklich. Wenn der Vermieter die Nutzung der Parkplätze im Vertrag gestattet hat, kann er diese später nicht einseitig entziehen oder die Nutzung über das im Vertrag Vereinbarte hinaus einschränken. Besucher des Mieters dürfen die Parkplätze ebenfalls nutzen. Die Nutzung kann lediglich dort untersagt werden, wo der Besucher zu einem “Dauergast” wird.
Weitere Urteile zu Einzelfragen
Die Erlaubnis des Vermieters, im Hofraum eines Wohnanwesens zu parken, bedeutet nicht, dass der Mieter Anspruch auf einen bestimmten Parkplatz hat oder der Vermieter ihm nicht einen bestimmten Platz zuweisen dürfte.
Hat ein Mieter seit Mietbeginn das Recht, einen Parkplatz zu nutzen, der zur Wohnanlage gehört und dies wird ihm entzogen, führt dies zu einem Mangel gemäß BGB § 536, der zu einer Mietminderung führen kann. Eine Regelung im Mietvertrag, die lediglich besagt, dass Einrichtungen “soweit vorhanden” mitzubenutzen sind, beschränkt das Recht zur Mitbenutzung nicht nur auf das Vorhandene.
Dieser Artikel erläutert die wichtigsten Aspekte des Mietrechts in Bezug auf die Nutzung von PKW-Stellplätzen. Es ist jedoch ratsam, im Einzelfall einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um konkrete Fragen zu klären und individuelle rechtliche Beratung zu erhalten.
