Bei Wohnungseigentümergemeinschaften sorgen Pkw-Stellplätze oft für Unklarheiten und Probleme. Ob sie sich in einer Tiefgarage oder oberirdisch befinden, macht einen erheblichen Unterschied. Diese Unterscheidung beeinflusst die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht oder sogar Sondereigentum möglich ist. Und das wiederum hat Auswirkungen darauf, ob der Stellplatz vom Nutzungsberechtigten oder Sondereigentümer vermietet oder verkauft werden darf.
Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Hintergründe dieser unübersichtlichen Angelegenheit.
Pkw-Stellplätze sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum
Pkw-Stellplätze wie Garagen, Fertiggaragen, Kfz-Abstellplätze, Car-Ports oder Tiefgaragenplätze sind in der Regel Gemeinschaftseigentum. Aber oft können sie durch die Teilungserklärung oder Vereinbarung auch als Sondereigentum begründet werden. Wenn das nicht möglich ist, kommt ein Sondernutzungsrecht in Betracht.
Beim Sondereigentum handelt es sich um ein Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Das Sondereigentum kann auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen. Dagegen bedeutet das Sondernutzungsrecht, dass der berechtigte Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf. Eine gesetzliche Regelung des Sondernutzungsrechts gibt es nicht.
Wann Pkw-Stellplätze sondereigentumsfähig sind – und wann nicht
Tiefgaragenplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Daher sind Stellplätze in einer Tiefgarage sondereigentumsfähig. Überirdisch gelegene Stellplätze – mit Ausnahme von Garagen – sind dagegen nicht sondereigentumsfähig. Sie bleiben im Gemeinschaftseigentum, es kann jedoch ein Sondernutzungsrecht daran begründet werden.
Wie Sondereigentum und Sondernutzungsrecht begründet werden
Durch das Sondereigentum oder das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz kann die Attraktivität der Eigentumswohnung erhöht werden. Beim Sondereigentum wird ein eigenes Grundbuchblatt für den Stellplatz erstellt, sodass eine Zuordnung zur jeweiligen Eigentumswohnung und im Einzelfall auch ein Weiterverkauf möglich sind. Beim Sondernutzungsrecht gibt es hingegen möglicherweise ein Mitspracherecht der anderen Eigentümer bei der individuellen Nutzung und generell keinen gesonderten Verkauf des Stellplatzes.
Das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen kann durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung begründet werden. In anderen Fällen ist die Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers erforderlich, der im Grundbuch genannt ist.
Sondernutzungsrecht: Der Unterschied zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Vereinbarung
Eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt nur zwischen diesen Parteien. Wenn jemand die Wohnung kauft, ist er nicht an das schuldrechtlich eingeräumte Sondernutzungsrecht gebunden. Erst wenn das Sondernutzungsrecht notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen ist, hat es dingliche Wirkung und gilt auch für neue Eigentümer.
In der Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz sollte festgelegt werden, dass der berechtigte Eigentümer die darauf entfallenden Kosten trägt. Die Erträge aus einer Vermietung des Stellplatzes gehören dem berechtigten Eigentümer.
Vorsicht bei Vermietungen an Außenstehende
Wenn ein Kfz-Stellplatz an jemanden vermietet wird, der nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, kann es zu Problemen kommen.
Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Unterschiede zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum bei Pkw-Stellplätzen. Es ist wichtig, die rechtlichen Hintergründe zu kennen, um mögliche Probleme zu vermeiden.
