Vermieter, Hauptmieter und Untermieter – das sind die wichtigen Akteure, wenn es um Untermiete und Untervermietung geht. In diesem Artikel erfährst du alles, was du darüber wissen solltest.
Wer ist Untermieter und wer nicht?
Es gibt zwei Arten von Untervermietung: die vollständige Weitervermietung der gesamten Wohnung und die Weitervermietung eines Teils der Wohnung, also die sogenannte Untervermietung. Für die vollständige Untervermietung benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Mieter lediglich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Weitere Details dazu findest du in unserem Info Nr. 22.
Anspruch auf Untervermietung
Wer untervermieten möchte, benötigt in der Regel die Genehmigung des Vermieters. Es sei denn, diese wurde bereits im Mietvertrag ausdrücklich erteilt. In bestimmten Fällen hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn vier Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
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Berechtigtes Interesse: Hierunter fallen wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe. Zum Beispiel die Aufnahme eines Freundes oder einer Freundin in die Wohnung oder die finanzielle Entlastung durch die Aufnahme eines Untermieters.
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Untervermietung nur eines Teiles: Der Mieter muss noch selbst in der Wohnung wohnen. In Ausnahmefällen kann jedoch auch eine teilweise Untervermietung gestattet werden, z.B. wenn der Mieter vorübergehend abwesend sein wird.
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Maßgeblicher Zeitpunkt des Anspruchs: Das berechtigte Interesse an der Untervermietung darf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.
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Keine Unzumutbarkeit für den Vermieter: Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde.
Es ist ratsam, die Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich beim Vermieter zu beantragen und sich diese ebenfalls schriftlich geben zu lassen. Der Mieter muss dem Vermieter keine Angaben über die Einkommensverhältnisse des Untermieters machen.
Kündigung droht!
Wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten. Der Vermieter kann in diesem Fall eine fristlose Kündigung aussprechen. Deshalb ist es wichtig, vor der Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
Verhältnis: Hauptmieter – Untermieter
In diesem Verhältnis gilt das normale Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Es kommt also darauf an, was die Mietvertragsparteien im Untermietvertrag vereinbart haben. Auch ein ohne Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam. Es gibt jedoch Besonderheiten beim Kündigungsschutz und bei der Miethöhe.
Verhältnis: Vermieter – Untermieter
Zwischen Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. In den meisten Fällen muss auch der Untermieter die Wohnung räumen, wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt wird. Es gibt jedoch Ausnahmen, zum Beispiel wenn Untermieter und Hauptvermieter gemeinsam handeln oder wenn die Wohnung einem Vermietungsunternehmen zur Weitervermietung überlassen wurde.
Vom Untermieter zum Hauptmieter
Ein Rechtsanspruch des Untermieters, bei Ende des Hauptmietvertrages selbst Mieter zu werden, besteht nicht. Die Übernahme der Wohnung kann nur durch Vereinbarung mit dem Vermieter oder durch das Recht des Hauptmieters, einen Ersatz- oder Nachmieter zu stellen, erreicht werden.
Das waren die wichtigsten Informationen zur Untermiete und Untervermietung. Denk daran, dass dieser Artikel keine rechtliche Beratung ersetzt. Bei Fragen solltest du einen Experten konsultieren.
Berliner Mieterverein, 09.02.2019
