Unterschied von Instandsetzung und Modernisierung der Mietwohnung

Die Begriffe Instandhaltung und Modernisierung einer Mietwohnung können oft zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen, insbesondere wenn es um die Kostenbeteiligung des Mieters im Rahmen einer Modernisierung geht. In diesem Artikel werden wir beide Begriffe genau erklären und erläutern, welche Maßnahmen zur Instandhaltung und welche zur Modernisierung einer Mietwohnung gehören. Nur die Modernisierung berechtigt den Vermieter dazu, die Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen und eine Mieterhöhung zu verlangen.

Definition: Instandhaltung

Die Instandhaltung einer Mietwohnung hat eine vorbeugende, aufrechterhaltende Wirkung und zielt darauf ab, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten. Gemäß § 555a BGB sind Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich, um den vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung zu bewahren. Da der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet ist, den Wert und die Wohnverhältnisse einer Mietwohnung zu erhalten, trägt er sämtliche Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen. Die Vorbeugung von Schäden, wie z.B. die Wartung der Heizungsanlage, Warmwassergeräte oder des Aufzugs, ist grundsätzlich durch die Miete abgedeckt. Der Mieter muss die Instandhaltungsmaßnahmen gemäß § 554 BGB dulden.

Definition: Modernisierung

Die Modernisierung einer Mietwohnung umfasst bauliche Veränderungen, die eine verbessernde Wirkung haben. Sie sollen langfristig die Wohnverhältnisse verbessern oder die Energieeffizienz der Wohnung erhöhen. Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen und eine Mieterhöhung zu verlangen (§ 559 BGB). Bei mehreren Mietwohnungen müssen die Kosten angemessen aufgeteilt werden. Der Vermieter muss gemäß einem Urteil des Landgerichts Landau [LG Landau, Az. 1 S 226/07] bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung genau angeben, welche Kosten entstanden sind und die Gewerke auflisten. Zudem muss der Vermieter klar erklären, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme und nicht um eine Instandhaltung handelt. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über die geplante Modernisierung informieren. Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen bei rechtzeitiger Ankündigung durch den Vermieter dulden und den Handwerkern gegebenenfalls Zutritt zur Mietwohnung gewähren.

Maßnahmen zur Modernisierung

Gemäß § 555b BGB hat der Gesetzgeber die Modernisierungsmaßnahmen definiert. Es handelt sich um bauliche Veränderungen, wenn:

• nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert wird (z.B. Einbau von Zählern für die verbrauchsorientierte Erfassung des Wasserverbrauchs),
• nachhaltig der Gebrauchswert der Mietwohnung erhöht wird (z.B. Einbau einer neuen Heizung, eines neuen Bades oder einer neuen Toilette),
• dauerhaft die allgemeinen Wohnverhältnisse des Mieters verbessert werden (z.B. Einbau eines Aufzugs, Isolierglasfenster, Stellplätze, Fahrradkeller),
• dies aufgrund von Umständen geschieht, die der Vermieter nicht zu verantworten hat und die nicht als Instandhaltungsmaßnahmen gelten (z.B. Austausch veralteter Heizkessel aufgrund der Energieeinsparverordnung),
• neuer Wohnraum geschaffen wird (z.B. Dachgeschossausbau),
• Endenergie nachhaltig eingespart wird (z.B. Solar-Warmwasseraufbereitung),
• Primärenergie (Gas, Heizöl) nachhaltig eingespart oder das Klima geschützt wird (z.B. Installation einer Photovoltaikanlage).

Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist insbesondere dann schwierig, wenn Reparaturen oder Maßnahmen erforderlich sind, um den Zustand der Mietwohnung zu erhalten, dies jedoch gezwungenermaßen geschieht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine zu reparierende oder zu wartende Heizungsanlage nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entspricht und erneuert werden muss. Gemäß einem Urteil des Landgerichts Hamburg [LG Hamburg, Az. 913 C 21/12] hängt die Klassifizierung als Instandhaltung oder Modernisierung davon ab, ob der Vermieter eine Wahlmöglichkeit hatte, sich für das eine oder andere zu entscheiden. Wenn dies zum Beispiel nicht möglich ist, weil es nicht mehr möglich ist, eine veraltete Technik zu ersetzen, erfolgt automatisch eine Modernisierung.

Modernisierende Instandsetzung und Mieterhöhung – Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine modernisierende Instandsetzung und wie unterscheidet sie sich von einer normalen Instandsetzung?

Eine modernisierende Instandsetzung ist eine Maßnahme, bei der der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude verbessert, indem er den Standard der Immobilie erhöht oder modernisiert. Im Gegensatz zur normalen Instandsetzung, die lediglich die Behebung von Mängeln beinhaltet, führt die modernisierende Instandsetzung zu einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie.

Beispiele für modernisierende Instandsetzungen sind:

• Energieeffizienzverbesserungen wie Wärmedämmung oder der Einbau von energiesparenden Heizungsanlagen
• Barrierefreie Umbauten wie der Einbau eines Aufzugs oder die Beseitigung von Stufen und Schwellen
• Erweiterung von Wohnraum durch Anbauten oder den Ausbau von Dachgeschossen

Die rechtliche Grundlage für die modernisierende Instandsetzung und die damit verbundene Mieterhöhung findet sich in den §§ 555b und 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung verlangen?

Eine Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung ist möglich, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Modernisierungsmaßnahme: Der Vermieter hat eine Maßnahme durchgeführt, die als modernisierende Instandsetzung gilt (siehe Frage 1).
2. Ankündigung der Modernisierung: Der Vermieter hat die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig und schriftlich gegenüber dem Mieter angekündigt (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Informationen über die Art der Modernisierung, den Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
3. Duldungspflicht des Mieters: Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d BGB), es sei denn, die Maßnahme stellt eine unzumutbare Härte dar (§ 555e BGB).
4. Wirksamkeit der Mieterhöhung: Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Vermieter sie schriftlich unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben (§ 559 BGB) verlangt.

Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung?

Die Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung wird auf Grundlage der tatsächlich entstandenen Modernisierungskosten berechnet. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dabei werden nur die Kosten für die Modernisierung selbst berücksichtigt, nicht jedoch Kosten für die Beseitigung von Mängeln oder die normale Instandhaltung. Die Berechnung der Mieterhöhung erfolgt wie folgt:

1. Modernisierungskosten ermitteln: Der Vermieter muss die tatsächlich entstandenen Kosten für die Modernisierung der Wohnung ermitteln und belegen können.
2. Anteilige Kosten berechnen: Die Gesamtkosten der Modernisierung werden auf die einzelnen Wohnungen verteilt, in der Regel entsprechend der Wohnfläche.
3. 8 % der anteiligen Kosten ansetzen: Von den anteiligen Modernisierungskosten wird der gesetzlich vorgeschriebene Prozentsatz von 8 % berechnet.
4. Monatliche Mieterhöhung ermitteln: Die jährliche Mieterhöhung wird durch 12 geteilt, um die monatliche Mieterhöhung zu berechnen.

Beispiel: Angenommen, die Modernisierungskosten für eine Wohnung betragen insgesamt 30.000 Euro. Die jährliche Mieterhöhung beträgt 8 % von 30.000 Euro, also 2.400 Euro. Die monatliche Mieterhöhung beträgt 2.400 Euro geteilt durch 12, also 200 Euro.

Welche Fristen und Formalitäten sind bei einer Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung zu beachten?

Eine Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung unterliegt bestimmten Fristen und Formalitäten:

1. Ankündigungsfrist: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB).
2. Mieterhöhung verlangen: Die Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich beantragen und dabei die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen angeben (§ 559 BGB). Dies umfasst die Höhe der Mieterhöhung, die Berechnungsgrundlage und den Zeitpunkt der Mieterhöhung.
3. Frist für die Mieterhöhung: Die Mieterhöhung kann frühestens im Monat nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme wirksam werden. Dabei ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten (§ 558b Abs. 2 BGB).

Mit diesem Wissen sollten Mieter und Vermieter eine bessere Grundlage haben, um Streitigkeiten im Zusammenhang mit Instandhaltung und Modernisierung von Mietwohnungen zu vermeiden.