Variable Hypotheken, auch als Anpassungshypotheken oder Floating-Rate-Hypotheken bezeichnet, haben unterschiedliche Zinssätze im Laufe der Zeit. Dies bedeutet, dass der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens variiert. Die Schwankung ergibt sich aus Veränderungen des Index, der als Benchmark für den Zinssatz dient.
Terminologie der Adjustable-Rate Hypothek (ARM)
Bevor man verstehen kann, wie variable Hypotheken funktionieren, sollte man die gängige Terminologie kennen, die bei ihrer Diskussion verwendet wird.
Variable Rate
Ein variabler Zinssatz, auch bekannt als veränderlicher oder schwankender Zinssatz, ändert sich im Laufe der Zeit. Das bedeutet, dass der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens unterschiedlich ist. Die Schwankungen werden durch Veränderungen des Index verursacht, der als Referenz für den Zinssatz dient.
Indizes für variable Hypotheken
Indizes sind wirtschaftliche Indikatoren, die zur Berechnung von Zinsanpassungen für variable Hypotheken verwendet werden. Der Indexsatz für das ARM-Darlehen kann jederzeit steigen oder fallen. Diese Veränderungen werden in Basispunkten gemessen, einer speziellen Einheit für Finanzindizes.
Einige der am häufigsten verwendeten Indizes sind:
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Secured Overnight Financing Rate (SOFR): Ehemals der breite Schatzfinanzierungssatz, ist dieser Index der Nachfolger des LIBOR (London Interbank Offered Rate). Er misst die Kosten der kurzfristigen Ausleihe von Bargeld, aber um es einfach zu halten, wissen Sie einfach, dass er ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung Ihres variablen Zinssatzes zu einem bestimmten Zeitpunkt ist.
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Constant Maturity Treasury Index: Der 1-jährige Constant Maturity Treasury Index wird am häufigsten zur Bestimmung von Anpassungen des variablen Hypothekenzinssatzes verwendet. Der Wert wird aus risikofreien Wertpapieren, sogenannten Treasuries, abgeleitet.
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11th District Cost of Funds Index (COFI): COFI ist ein Index, der den durchschnittlichen Zinssatz widerspiegelt, den das 11. Federal Home Loan Bank District für Giro- und Sparkonten zahlt.
Margen für variable Hypotheken
Die Marge ist ein vorab von Ihrem Kreditgeber festgelegter Prozentsatz, der während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich bleibt. Sie wird zur Bestimmung des Zinssatzes für Darlehen verwendet. Sobald der anfängliche Festzinszeitraum einer variablen Hypothek endet, passt sich der Zinssatz normalerweise jährlich an, und dieser neue Satz wird durch Addition des Indexes zur Marge bestimmt.
Obwohl dies zu einer Erhöhung des Zinssatzes führen kann, begrenzen bestimmte Kappen, wie viel er steigen kann.
Kappen für variable Zinssätze
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Anfangskappe: Dies ist der Höchstbetrag, um den der Zinssatz das erste Mal geändert werden kann, nachdem der Festzinszeitraum abgelaufen ist.
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Periodische Kappen: Sie setzen eine Grenze für den Zinsanstieg von einem Anpassungszeitraum zum nächsten. Die Anfangskappe und die periodische Kappe können gleich oder unterschiedlich sein.
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Lebensdauer-Kappe oder -Deckel: Sie setzt eine Obergrenze für die Zinserhöhung oder -senkung während der gesamten Laufzeit des Darlehens, und alle variable Hypotheken haben eine Lebensdauerkappe. Obwohl diese Begrenzungen für Zinserhöhungen gelten, können die Zinssätze auch fallen. Da die Marge jedoch während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich bleibt und zum Index hinzugefügt wird, um den Zinssatz zu berechnen, wird der Satz niemals unter die Marge fallen.
Struktur der Kappen für variable Hypotheken
Die Kappenstruktur ist eine numerische Darstellung jeder Kappe für das Darlehen. Dies wird in einer Reihe von drei Zahlen präsentiert, die die drei Kappen repräsentieren: Anfangskappe, periodische Kappe und Lebensdauerkappe.
Zum Beispiel ist eine übliche Kappe 2/1/5, was wie folgt aufgeschlüsselt wird:
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Anfangskappe: Ihr anfänglicher Zinssatz kann sich nur um bis zu 2 % ändern, wenn er das erste Mal angepasst wird.
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Periodische Kappe: Jede Änderung danach ist auf 1 % alle 6 Monate begrenzt.
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Lebensdauer-Kappe: Während des restlichen Darlehenszeitraums kann der Zinssatz höchstens um 5 % des Festzinssatzes steigen oder fallen. Wenn Ihr ursprünglicher Satz also 3,5 % betrug, kann Ihr Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens höchstens auf 8,5 % steigen.
