Immer wieder stellt sich die Frage, wie man als Vermieter eine Mieterhöhung korrekt formuliert. In diesem Artikel erfährst du, welche rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden müssen und wie du die Mieter über die bevorstehende Erhöhung informieren kannst.
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Bevor du eine Mieterhöhung durchführst, musst du sichergehen, dass im Mietvertrag keine Vereinbarung existiert, die eine zukünftige Erhöhung ausschließt. Sind keine entsprechenden Klauseln vorhanden, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten für Mieterhöhungen:
Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dient der lokale Mietenspiegel als Referenzwert. Wenn im Mietvertrag bereits eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde, sind bereits regelmäßige Erhöhungen geregelt und weitere Erhöhungen sind nicht zulässig. Die Höhe und Häufigkeit einer solchen Erhöhung sind ebenfalls gesetzlich geregelt. Eine Erhöhung zur Vergleichsmiete darf maximal alle 15 Monate erfolgen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In einigen Regionen liegt diese Grenze sogar bei 15 Prozent.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen fallen nicht unter den Begriff der Modernisierung. Bei echten Modernisierungen, wie beispielsweise einer Verbesserung der Wärmedämmung des Gebäudes, darf die Jahresmiete um höchstens acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten erhöht werden. Die Erhöhung ist jedoch auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt, sofern die Miete zuvor mindestens sieben Euro pro Quadratmeter betrug. War die Miete niedriger, darf sie innerhalb von sechs Jahren um höchstens zwei Euro pro Quadratmeter angepasst werden.
Wie informiere ich die Mieter richtig über die Mieterhöhung?
Es ist ratsam, die Mieter vorab in einem persönlichen Gespräch über die bevorstehende Mieterhöhung zu informieren. Für die formale Mitteilung der Mieterhöhung ist jedoch die Textform erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Schreiben klar hervorgehen muss, wer die Person ist, die die Mieterhöhung erklärt. Die Mieterhöhung kann auch durch einen Bevollmächtigten erfolgen. In diesem Fall muss dem Schreiben eine Vollmachtsurkunde im Original beiliegen, nicht als Kopie.
Verpflichtende Bestandteile des Mieterhöhungsschreibens
Das Schreiben an den Mieter muss korrekt adressiert und datiert sein. Der neue Mietbetrag und die Differenz zur bisherigen Miete müssen ausgewiesen werden und es sollte erklärt werden, ab wann die neue Miethöhe zu bezahlen ist. Weitere wichtige Bestandteile des Schreibens sind:
- Sachliche Begründung der Mieterhöhung (siehe auch nächster Abschnitt)
- Fristen-Erklärung: Die Miete kann immer erst zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats erhöht werden. Das korrekte Datum sollte angegeben werden.
- Bei Modernisierungen: Verweis auf § 555d BGB, in dem festgelegt ist, wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen in welchem Umfang dulden müssen.
- Wenn die Vergleichsmiete angepasst wird, sollte dem Mieter erklärt werden, dass seine Zustimmung erforderlich ist und diese gegebenenfalls auch gerichtlich eingeklagt werden kann. Es sollte dem Mieter so einfach wie möglich gemacht werden, seine Zustimmung zu geben, beispielsweise durch eine beiliegende Zustimmungserklärung, die nur noch unterzeichnet werden muss.
Es ist empfehlenswert, nicht nur sachlich zu argumentieren, sondern auch den juristisch weniger erfahrenen Mietern gut verständliche Erklärungen zu liefern. Mieter, die die Mieterhöhung besser nachvollziehen können und wertschätzend behandelt werden, stimmen einer Erhöhung in der Regel unkomplizierter zu.
Begründung der Mieterhöhung
Die Begründung der Mieterhöhung ist von großer Bedeutung. Bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf den Mietspiegel oder, falls kein solcher vorhanden ist, auf ein Sachverständigen-Gutachten verwiesen werden. Außerdem können mindestens drei Vergleichswohnungen genannt oder eine Mietdatenbank herangezogen werden. Wenn mit einem Gutachten oder Vergleichswohnungen argumentiert wird, obwohl ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter darüber informieren.
Bei Modernisierungen sollte im Detail über das Vorhaben informiert werden:
- Welche Arbeiten werden von wann bis wann durchgeführt?
- Wie setzen sich die Kosten zusammen und wie werden sie auf die einzelnen Wohnungen im Gebäude verteilt?
Zustimmung des Mieters zur Anpassung an die Vergleichsmiete
Jede Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete stellt eine Veränderung des bestehenden Mietvertrags dar. Daher ist es erforderlich, dass der Mieter als Vertragspartner dieser Erhöhung zustimmt. Wenn die Erhöhung jedoch von einem Dritten mitgeteilt wird und keine Vollmachtsurkunde im Original vorliegt, kann der Mieter das Schreiben vorerst zurückweisen. In diesem Fall kann die Miete entsprechend erst zu einem späteren Zeitpunkt erhöht werden und wertvolle Zeit geht verloren. Stimmt ein Mieter nicht zu, obwohl die Erhöhung im ortsüblichen Rahmen liegt und korrekt kommuniziert wurde, kann auf Zustimmung geklagt werden.
Fazit: Kommunikation der Mieterhöhung
Eine fehlerhaft berechnete oder falsch kommunizierte Mieterhöhung führt dazu, dass diese ungültig ist oder erst später durchgesetzt werden kann. Bevor du die Miete erhöhst, solltest du im Gespräch mit dem Mieter prüfen, ob eine einvernehmliche Anpassung möglich ist. Diese Ergänzung des bestehenden Mietvertrags ist für beide Seiten einfacher und angenehmer. Ist dies nicht möglich, musst du die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und dabei alle formalen Details beachten. Besonders wichtig ist, dass die Mieterhöhung nachvollziehbar und im gesetzlichen Rahmen berechnet wurde. Die schriftliche Begründung sollte klar darlegen, wie die Mieterhöhung zustande kommt und ab wann sie in Kraft tritt. Stimmt der Mieter trotz einer gerechtfertigten und korrekten Erhöhung nicht zu, muss im schlimmsten Fall eine Klage auf Zustimmung erhoben werden.
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