Werfen Sie einen Blick auf Ihren Miet- oder Kaufvertrag und vergleichen Sie die angegebene Quadratmeterzahl mit der tatsächlichen Wohnfläche. Oftmals gibt es Abweichungen, die Ihnen bares Geld kosten können. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Wohnfläche korrekt berechnen und mögliche Einsparungen erzielen können.
Wohnfläche und Nutzfläche – die Unterschiede
Bevor Sie mit der Berechnung der Wohnfläche beginnen, ist es wichtig zu wissen, wie diese definiert ist und wie sie sich von der Nutzfläche unterscheidet.
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören. Die genaue Definition kann je nach Berechnungsmethode variieren.
Was ist die Nutzfläche?
Die Nutzfläche bezieht sich auf die Fläche einer Immobilie, die zu bestimmten Zwecken, auch zum Wohnen, genutzt wird. Dazu gehören neben der Wohnfläche auch andere nutzbare Flächen wie Verkehrsflächen.
Die Nutzfläche wird gemäß der DIN 277-Norm ermittelt, einem Regelwerk zur Berechnung von Rauminhalten und Grundflächen, das vor allem für die Kalkulation von Baukosten und die Wirtschaftlichkeitsprüfung von Gebäuden verwendet wird.
Wohnflächenberechnung: So gehen Sie richtig vor
Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Lediglich beim geförderten Wohnbau gibt es eine gesetzlich vorgeschriebene Methode. Die gängigsten Berechnungsmethoden sind:
- die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277
- die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
- die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) – die am häufigsten angewendete Methode in der Praxis
Wohnfläche berechnen nach der DIN-Norm 277
Die Berechnung erfolgt nach den Vorgaben der DIN-Norm 277. Dabei werden Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig als Nutzfläche bzw. Wohnfläche einbezogen. Nachgemessen wird von der Vorderkante der Wandbekleidung bis zu den lichten Maßen zwischen den Bauteilen. Fußleisten werden dabei nicht berücksichtigt.
Es ist jedoch zu beachten, dass diese Methode insbesondere bei Dachgeschosswohnungen zu einem höheren Wohnflächenwert führen kann.
Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) berechnen
Die Zweite Berechnungsverordnung war bis zum 31. Dezember 2003 gültig und wurde dann durch die Wohnflächenverordnung abgelöst. In seltenen Fällen gilt sie jedoch noch für Altbauten.
Bei dieser Methode wird die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zusammengezählt und anschließend Flächen wie Schornsteine oder Säulen abgezogen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen.
Einige Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten können bis zur Hälfte beim Wohnraum angerechnet werden.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als die am häufigsten angewendete Methode zur Wohnflächenberechnung. Selbst Gerichte orientieren sich im Streitfall an dieser Methode.
Obwohl die Wohnflächenverordnung offiziell nur den öffentlich geförderten Wohnbau betrifft, wird sie auch in anderen Fällen angewendet und gilt als Berechnungsmethode der Wahl.
Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung wird nur der Teil der Grundfläche einer Wohnung bewertet, der zum Wohnen genutzt werden kann. Dabei geht diese Methode relativ streng vor, so werden beispielsweise Raumteile mit Dachschrägen nur teilweise angerechnet.
So werden Dachschrägen, Balkone, Treppen und Co. berechnet
Je nach Methode werden Dachschrägen, Balkone und andere Elemente unterschiedlich in die Berechnung einbezogen. Hier einige Beispiele:
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Gehören Terrasse und Balkon zur Wohnfläche?
- In der Regel werden 25 Prozent der Fläche zur Wohnfläche gezählt.
- Bei sehr hochwertiger Ausstattung kann dies je nach Einzelfall auf 50 Prozent erhöht werden.
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Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
- Bei einer Raumhöhe ab zwei Metern wird die Fläche vollständig zur Wohnfläche gerechnet.
- Bei einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern wird die Fläche hälftig angerechnet.
- Ist die Raumhöhe niedriger als ein Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt.
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Wie werden Treppen behandelt?
- Bei Treppen mit mehr als drei Stufen wird keine Wohnfläche angerechnet.
- Bei Treppen mit bis zu drei Stufen wird die Fläche zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt.
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Zählen Fenster- und Türnischen zur Wohnfläche?
- Eine durchgehende Fensternische wird dann zur Wohnfläche gezählt, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief ist.
- Ab einer lichten Höhe von zwei Metern wird ein Fenstersturz vollständig angerechnet, bei geringerer Höhe hälftig.
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Wie werden Wintergärten und Schwimmbäder bewertet?
- Geschlossene Wintergärten werden zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet.
- Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt.
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Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?
- Nein, da sie außerhalb der Wohnung liegen.
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Sind Geschäftsräume Teil der Wohnfläche?
- In der Regel nicht, es sei denn, einer der Räume wird als Arbeitszimmer genutzt.
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Wie werden Öfen, Badewannen, Heizgeräte, Raumteiler und Einbaumöbel gehandhabt?
- Diese Elemente müssen nicht von der Gesamtfläche des Raums abgezogen werden und zählen somit zur Wohnfläche.
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Zählen Nischen zur Wohnfläche?
- Nischen, die nicht bis zum Boden reichen und weniger als 13 Zentimeter tief sind, werden nicht zur Wohnfläche gezählt und müssen gegebenenfalls abgezogen werden.
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Zählen Schornsteine und ähnliche Elemente zur Wohnfläche?
- Nein, Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen sowie freistehende Pfeiler und Säulen sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden, wenn sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben.
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Wie werden Verkleidungen und Leisten behandelt?
- Verkleidungen und Leisten werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt, daher sollte der Zollstock oder Laserentfernungsmesser oberhalb oder neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden.
Drei Berechnungsmethoden – die Unterschiede
Je nach Methode können die Berechnungsergebnisse bei der Wohnflächenberechnung unterschiedlich ausfallen. Ein Vergleich zwischen der DIN-Norm 277, der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und der Wohnflächenverordnung verdeutlicht die Unterschiede.
Tipps zum genauen Ausmessen der Wohnfläche
Das Ausmessen einer Wohnung kann mitunter schwierig sein. Insbesondere verwinkelte Räume, Schrammleisten oder Badewannen stellen eine Herausforderung dar. Mit den folgenden Tipps gelingt Ihnen die Berechnung der Wohnfläche jedoch ohne Probleme:
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Entscheiden Sie sich für einen Zollstock oder einen Laserentfernungsmesser. Insbesondere bei umfangreichen Messungen mit Nischen und Schrägen bietet sich ein Laserentfernungsmesser an, der millimetergenau misst und die Ergebnisse speichern kann.
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Zeichnen Sie einen grundlegenden Grundriss der Wohnung auf ein großes Blatt Papier. Übertragen Sie die Messergebnisse darauf und addieren Sie sie zum Schluss.
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Verwinkelte Räume sollten in mehrere Teile aufgeteilt werden. Klebestreifen am Boden können als optische Hilfsmittel verwendet werden. Messen Sie die einzelnen Flächen getrennt voneinander aus und addieren Sie sie zum Schluss.
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Bei Dachschrägen müssen Sie die Raumhöhe berücksichtigen. Raumteile mit einer Höhe von maximal einem Meter zählen nicht zur Wohnfläche, Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Um die genauen Messpunkte zu bestimmen, stellen Sie den Laserentfernungsmesser am Rand des Raumes auf den Boden und bewegen Sie ihn zum Raumzentrum. Sobald er eine Höhe von einem Meter anzeigt, markieren Sie den Boden mit einem Klebestreifen. Wiederholen Sie diesen Schritt bei zwei Metern Raumhöhe. So können Sie die anteiligen Flächen berechnen.
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Konsequenzen bei falscher Wohnflächenberechnung
Stimmt die gemessene Wohnungsgröße nicht mit den Angaben im Mietvertrag überein, kann dies für Mieter und Eigentümer Konsequenzen haben. Die Höhe der Wohnflächenabweichung ist entscheidend. Laut dem Nürnberger Rechtsanwalt Mikio A. Frischhut
